中古マンションの資産価値はさまざまな条件から決まり、そのなかでも築年数は大きなウェイトを占めています。
売り時を逃すと売却しにくくなるように感じますが、実際のところはどうなのか気になるものです。
今回は、中古マンションの価値に売却時の築年数が与える影響や売り時、築30年以上の物件が売りにくい理由についてご紹介します。
中古マンションの価値を決めるものとは
中古マンションの価値は、物件がある土地と建てられた建物の両方によって成り立ちます。
そのマンションが存在する土地を利用できる敷地権の共有持分と、マンションの専有部分と共用部分を利用できる権利が中古マンションの価値です。
このうち土地の価値は時間が経っても基本的に変化しませんが、建物部分の価値は築年数を経るにつれ目減りしていきます。
築年数が古いということは、その分中古マンションの価値にマイナスの影響を与える条件なのです。
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中古マンションの築年数による売り時
中古マンションの売買契約における成約率は築6～10年頃がとくに高く、それ以降は下がっていく傾向にあります。
築5年に満たない間は物件全体こそきれいであるものの、価格が高いためあまり売却に向きません。
さまざまな条件を加味すると、中古マンションの売り時は築15～25年頃になります。
築15年を過ぎると、もともとマンションを購入した際に組んだ住宅ローンの残高が売却価格よりも低くなるため売却によって全額返済できるようになるのです。
一方、築25年以上の物件は購入者が住宅ローン控除を利用できなくなるため、築15～25年の間に売却するのがベストと言えます。
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築30年以上の中古マンションが売却しにくい理由
築年数が30年を超えたマンションは、個別の部屋にある設備が古くなっているほか、建物全体の設備や塗装などを修繕しなければなりません。
この大規模修繕が済んでいるかどうかで、築30年以上の中古マンションの売却難易度は大きく変わります。
まだ済んでいない場合は購入直後に工事が始まる可能性もあることや、修繕に必要な費用の不足分を賄わなければならない可能性が高いため売却が難しいです。
逆に大規模修繕がすでに終わっていれば、しばらくの間懸念事項がなくなるため売却しやすくなります。
また、修繕の有無に関わらず、人気エリアにあり利便性の高い物件は築30年以上でも売却が容易です。
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明石市大久保町谷八木 新築戸建
まとめ
マンションの価値は土地と建物の価値によって成り立ちますが、建物の価値は経年によって目減りするため築年数が古い物件は価格が下がり売却も難しくなります。
中古マンションの売り時は築15～25年頃であるものの、大規模修繕の状況や立地次第ではそれより古い物件も売却できるでしょう。
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