住宅ローンを一定期間滞納してしまった場合は、債権者から一括返済を求められます。
その際、債権者がローンを回収するための手段のひとつとして競売があります。
今回は、不動産売却における競売とはなにか、競売のデメリットや手続きの流れについてご紹介します。
不動産売却における競売とは？任意売却との違いについて
住宅ローン返済中に、一定期間滞納すると債務者は分割で返済する権利を失い、一括返済を求められます。
競売とは、債権者である金融機関が裁判所に申し立てて、裁判所の権力で不動産売却をおこなうことです。
競売には債務者の意思は反映されず、強制的におこなわれます。
売却方法は入札方式が採用され、相場の6割程度の売り出し価格に設定されるため、多くのケースで一般的な不動産売却の価格より何割か安くなってしまいます。
一方で任意売却とは、金融機関の許可を得て抵当権の設定を解除し、一般的な不動産売却と同じように不動産売却をおこなうことです。
そのため、周辺地域の相場価格で売却できる可能性があります。
不動産売却における競売のデメリットとは？
競売には、多くのデメリットがあります。
まず、通常よりも売却価格が3割～5割程度安くなる可能性が高いです。
住宅ローンの返済に充てられる金額が、任意売却の場合よりも少なくなるでしょう。
また、競売の場合はプライバシーが侵害されるリスクがあります。
競売は調査員による現状調査がおこなわれるなど、一般的な不動産売却とは異なる流れでおこなわれます。
そのため、自宅が競売にかけられていることを周囲に知られてしまうかもしれません。
さらに、強制的に立ち退きを迫られる点もデメリットです。
明け渡しの日時を言い渡されたら拒否することはできず、その日に強制執行されてしまいます。
不動産売却における競売の手続きの流れとは？
競売になった場合の流れとして、住宅ローンの滞納が1か月間から5か月間続くと督促状や催告状などの通知が届きます。
このとき、支払えないのであれば早めに金融機関に相談しましょう。
このころから任意売却の申請も可能です。
滞納から6か月が経過するとローンを分割で支払う権利を失い、一括返済を求められます。
さらに滞納から7か月が経過すると、保証会社が債務者に代わって全額を返済したことを通知する「代位弁済通知」が届きます。
保証会社から債務者に返済を求められますが、ほとんどのケースで一括返済できません。
保証会社から地方裁判所に競売が申し立てられ、債務者に競売開始決定通知が届き、不動産の現況調査がおこなわれて競売が開始されます。
落札され代金の支払いも完了した場合、立ち退かなければ不法占拠となり強制立ち退き執行されることもあるため注意が必要です。
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まとめ
不動産売却における競売とはなにか、競売のデメリットや手続きの流れについてご紹介しました。
競売は任意売却と比較して売却価格が安くなり、周囲に知られるリスクもあります。
デメリットも多いため、住宅ローンの支払いがむずかしくなった場合は早めに金融機関に相談しましょう。
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