不動産売却したときの住民税はどうなるの？申告時期や計算方法を解説

不動産売却にはさまざまな税金がかかってきます。
そのなかの1つが「住民税」です。
みなさんは不動産売却をした翌年の住民税がどのようになるのかご存じでしょうか。
ここでは、不動産売却にかかる住民税の概要にくわえ、申告時期や計算方法について解説していきます。
不動産売却をお考えの方は、ぜひご確認ください。

不動産売却時の住民税とは？

まずは、不動産売却時に申告の義務がある住民税とは何であるのか、その他にはどのような税金がかかるのかを確認していきましょう。
本記事では住民税について詳しく解説しますが、その他の税金についてもぜひご確認ください。

住民税とは

まず住民税とは、道府県に納める道府県民税（東京都は都民税）と、市町村に納める市町村民税（東京都特別区は特別区民税）を合算した税金です。
会社員であれば会社が給与から天引きして支払っているため、名前だけは聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

この住民税とは所得に対してかかる税金であり、前年の所得に対して税率をかけることで金額の算出をおこないます。
ここで、不動産売却で得た金額（利益）はどのように考えられるでしょうか。
もちろん、税金のかかる所得として考えられますよね。
不動産売却をおこなった際には住民税がかかることがあるため、住民税についてしっかりと理解しておくことが必要です。
また、住民税の性質上、不動産を売却した翌年6月から納付することになるため、売却時期と納付時期にずれがあることにご注意ください。

不動産売却でかかるその他税金

不動産売却には住民税以外にも以下の税金がかかってきます。

●印紙税
●登録免許税
●復興特別所得税
●譲渡所得税

まず、印紙税とは売買契約書にかかる税金であり、契約金額が500万円超え1000万円以下のときは5,000円、1,000万円超え5,000万円以下のときは1万円など契約金額の大きさによって税額が異なります。
登録免許税とは不動産の名義変更時にかかる税金であり、税額は、土地は固定資産税評価額の1.5％、建物は固定資産税評価額の2.0％（軽減措置により最低0.1％）です。
復興特別所得税は2011年に起こった東日本大震災に対する復興費用への財源確保として、平成23年から新たな税金として加わっています。
最後の譲渡所得税は後にわかりやすく仕組みを述べますが、不動産売却時の譲渡所得にかかる所得税と住民税を総称したものです。
これら税金のなかで金額がもっとも大きくなりやすいものは譲渡所得税であるので、住民税を知ることで譲渡所得税についても考えていきましょう。

不動産売却における住民税の申告時期とは？

不動産売却をおこなった際には、住民税の申告を自分でおこなわなければなりません。
そして適切に申告をおこなうためには、申告時期について知っておくことが必要不可欠です。
ここで住民税の申告時期はいつであるのかを確認しておき、適切に手続きを進められるようにしておきましょう。

住民税の申告時期

前述のとおり、住民税は前年の所得に対してかかるものです。
ですので、住民税の申告時期は、不動産売却をおこなった翌年におこなわなければなりません。

所得に対する税金の申告は、通常、所得があった年の翌年3月15日までになります。
その後、普通徴収の場合は申告をおこなった市区町村から納税通知書が届き、その書類に則って納付をおこなえば支払いが終了です。
納付期限は6月、8月、10月、1月（翌年）の月末が納付期限となっています。
住民税を会社の給与から天引きして支払う方法は特別徴収と呼ばれますが、不動産売却による所得は原則として自分で納付手続きをおこなわなければならないことにご注意ください。
また、不動産売却によって所得を得たときよりも後に支払いが起きるため、そこまで納税資金を手元に残しておく必要があることも注意点です。

住民税が上がるタイミングとは

住民税は常に一定のものでなく、あるタイミングから適用される税率が変わるものです。
不動産売却においては、不動産を所有していた期間によって以下のように税率が変わります。

●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：売却益の9%
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：売却益の5%
●所有期間10年超え（10年超所有軽減税率の特例）：課税譲渡所得6,000万円以下の部分4%、課税譲渡所得6,000万円超えの部分5%

譲渡所得税を計算していくうえで税率が変わることの認識は必須であるため、所有期間によって税率が変化することはしっかりと覚えておきましょう。

住民税の申告を忘れるとどうなる？

住民税は3月15日までに申告をおこなうことが必須です。
もし申告を忘れてしまうと、延滞金のほか、不申告加算金または重加算金がかかることがあります。
延滞金率は、2022年においては申告期限から1ヶ月以内まで年2.4％、それ以降は年8.7%です。
重加算金は悪質だと認定されると課されるペナルティであり、本来納税するべき税額に40%が加算された金額を納めなければなりません。
このように、申告を忘れてしまうと大きなペナルティがかかるため、不動産売却をおこなった際には申告期限にも留意しておきましょう。

不動産売却における住民税と譲渡所得税の計算方法

住民税における譲渡所得税率は不動産の所有期間によって異なります。
また、不動産売却は住民税だけでなく、所得税もかかるものです。
不動産売却においてこれら税金がどのように計算できるのかを確認しておきましょう。

不動産売却で用いることができる控除

不動産売却にかかる税金を計算するには、控除について知っておかなければなりません。
不動産売却においてもっとも使用される控除に「3,000万円特別控除」があります。
こちらの控除は、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を引くことができるものです。
控除が適用されると次に解説する譲渡所得税の節税がおこなえますので、積極的に用いていきましょう。

不動産売却でかかる譲渡所得税

譲渡所得税は以下の計算式で求められます。

課税譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
ここで、税率は所得税率と住民税率の合計税率であり、所有期間によって以下のような値となります。

●所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63%（住民税率9%、所得税率30.63%）
●所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315%（住民税率5%、所得税率15.315%）

また、取得費は不動産購入時にかかった購入費、仲介手数料、登録免許税などが当てはまり、譲渡費用は仲介手数料や印紙税などです。
たとえば、課税譲渡所得が3,000万円であり、長期譲渡所得の場合は以下のように計算されます。
譲渡所得税＝3,000万円×0.3063＝918.9万円
ちなみに、3,000万円特別控除を用いた場合の譲渡所得税は以下のようになります。
譲渡所得税＝（3,000万円ー3,000万円）×0.3063＝0万円

このように、譲渡所得税は不動産の所有期間や控除によって金額が大きく変動します。
自分の不動産売却の条件をしっかりと把握し、適切に計算を進めていきましょう。

まとめ

今回は不動産売却にかかる住民税の概要にくわえ、申告時期や計算方法について解説しました。
不動産売却において住民税は譲渡所得税と深く関わるとても大切な要因です。
また、申告忘れがあると大変なことになってしまうので、申告時期は忘れずに覚えておきましょう。
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