マイホームを購入する際、多くの方が住宅ローンを利用します。
住宅ローンの中には、フラット35というものがありますが、実際どのようなローンなのでしょうか？
今回は、そもそもフラット35とはどのような住宅ローンなのか、審査条件や利用する際のデメリットについて解説していきます。
フラット35を利用してマイホームの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
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フラット35という言葉は聞いたことはあるけど、実際どのようなローンなのか良くわからない、という方も多いのではないでしょうか。
ここでは、フラット35とはいったいどのようなローンなのか、という点についてわかりやすく解説していきます。
フラット35とはなにか？
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資をおこなっているローンのことです。
住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所轄していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人となります。
フラット35の特徴
フラット35にはいくつかの特徴があります。
大きな特徴は、全期間固定金利という点です。
毎月の返済額が確定しますので、資金計画やライフプランが立てやすいことが最大の特徴といえます。
そして、返済期間が最短で15年、最長で35年ということも特徴です。
原則として返済途中で借入期間を延長することができません。
融資限度額が8,000万円となっているのも特徴で、仲介手数料などの諸費用を含めることも可能です。
一般的な民間金融機関では保証会社への保証料を支払う必要がありますが、フラット35では保証料が不要となります。
保証料を支払う必要がないことに加え、連帯保証人も必要ありません。
また、繰り上げ返済をする際、民間金融機関では手数料が発生することが一般的ですが、フラット35では手数料が不要というのは大きなポイントでしょう。
そして、民間金融機関では団体信用生命保険の加入を義務付けていることが一般的ですが、フラット35は加入義務がないことも特徴です。
そのため、健康上の理由で団体信用生命保険に加入できないという方でも住宅ローンを利用することができます。
フラット35Sとは？
フラット35には、フラット35Sと制度があります。
フラット35Sは長期優良住宅など、省エネルギー性や耐震性など質の高い住宅の取得において、借入金利を一定期間引き下げる制度です。
金利Aプランでは10年間、金利Bプランでは5年間、金利が0.25％引き下げされます。
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フラット35の審査条件とは？
次にフラット35の審査条件について解説します。
申し込み時の年齢
申し込み時の年齢が満70歳未満という条件があります。
ただし、実子や孫と親子リレー返済を利用する際は、満70歳以上でも申し込むことが可能です。
国籍
日本国籍であることを条件としています。
ただし、外国籍の方でも永住権や特別永住権の資格があれば申し込むことが可能です。
返済負担率
全ての借り入れを含めた返済額が、年収400万円未満の方で30％以下、400万円以上の方で35％以下でなければいけないという条件があります。
居住用であること
購入する住宅が居住用、つまりマイホームでなければいけないという条件があります。
マイホームではない、投資用の不動産には利用できません。
また、申し込み本人に限らず、親族が住む物件の購入にも利用することが可能です。
フラット35は返済中に、転勤等のやむを得ないご事情で、一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能です。
なお、不動産を第三者に賃貸する目的で借りた場合は、借入額全額を一括で返済を求められることがありますので、注意が必要です。
また、すでに投資用の物件を持っている方が民間金融機関で自宅のローンを組む際、審査が厳しくなってしまいます。
しかし、フラット35では投資用物件の家賃収入を加味してもらえるという特徴があり、マイホームのローンを組みやすいという点はメリットといえるでしょう。
借り入れ期間
先ほども触れましたが、借り入れ期間が最短15年、最長35年となります。
借入期間は、ローン契約後は延長することはできません。
技術水準を満たす住宅
フラット35に申し込む場合、技術基準に適合している住宅でなければいけないという条件があります。
これは、第三者である建築士資格を持つ専門家が検査をおこないますが、より高い基準を満たしている場合は、フラット35Sという制度が利用でき、金利の優遇が可能です。
床面積
フラット35に申し込む住宅は、一戸建てで70㎡以上、共同住宅で30㎡以上である必要があります。
なお、マンションなどの共同住宅の専有面積の条件には、共有部分は含まれません。
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フラット35のデメリットとは？
フラット35には上記のようなメリットもありますが、デメリットも存在します。
どのようなデメリットがあるのか見ていきましょう。
頭金が少ないと金利が上がる
フラット35は、仲介手数料や登記費用などの諸費用もローンに含めることができます。
しかし、住宅価格に対して借り入れ額が9割を超えると金利が上がってしまうのがデメリットです。
そのため、頭金を用意して借り入れ額を9割に抑えることがポイントとなります。
頭金が少なかったり、用意できないという場合は、金利が上がってしまうことがデメリットといえるでしょう。
融資手数料が発生する
フラット35は保証料の支払いが不要です。
しかし、融資手数料が発生することがデメリットといえます。
融資手数料は借り入れ額によって異なりますが、借り入れ額の2％程度が相場です
保証料がいらないから安心というわけではなく、利用時にかかる資金を準備しておく必要があります。
書類の提出にお金がかかる
フラット35を利用するためには、条件を満たした住宅である必要があります。
この条件を満たしていることを証明する書類が適合証明書です。
適合証明書の発行は、物件によって10〜20万円程度かかる場合もあります。
適合証明書の発行は費用がかかるだけではなく手間もかかるため、売主側があまり積極的ではないというケースも少なくはありません。
そのため、交渉にも手間がかかることがデメリットといえるでしょう。
しかも、適合証明書が発行できなかったり、そもそも基準を満たしていない物件はフラット35を利用することができません。
変動金利より適用金利が高い
フラット35は全期間固定金利という特徴があり、民間金融機関の変動金利と比較して金利が高くなってしまうのがデメリットです。
とくに現在は超低金利なため、変動金利では約0.4％程度のところ、フラット35では約1.4％と高くなってしまいます。
しかし、変動金利と固定金利では金利タイプが異なりますので、一概にどちらが得かは判断ができません。
繰り上げ返済の最低金額が高い
フラット35は繰上げ返済の最低金額が高いということがデメリットです。
民間金融機関では、インターネット返済で1万円から、窓口では50万円から繰上げ返済ができます。
しかし、フラット35ではインターネット返済で10万円から、窓口返済では100万円以上からとなっているのです。
こまめに繰り上げ返済したいという方にとってはデメリットといえるでしょう。
フラット35がおすすめな人
上記のデメリットが気にならないという方は、フラット35がおすすめです。
とくに、長期優良住宅を購入する方や、金利変動を気にしたくない方、健康上の問題で団体信用保険に加入することができない方はおすすめといえるでしょう。
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まとめ
今回は、フラット35の特徴や審査条件、利用する際のデメリットなどをご紹介しました。
フラット35は民間金融機関のローンとは特徴が異なりますので、メリトットやデメリットをしっかりと把握した上で利用することをおすすめします。
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