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売買契約後のさまざまな特約による解除について解説!

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売買契約後のさまざまな特約による解除について解説!

不動産の売買契約にはさまざまな特約があります。
今回はその中でも、ローン特約や買い替え特約、特約によって解除になった場合の仲介手数料についてご紹介します。
不動産の購入を検討しているという方は、ぜひ参考にしてみてください。

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売買契約におけるローン特約

売買契約におけるローン特約

まず最初に、ローン特約について解説していきます。

ローン特約とは?

通常の売買契約では、買主が売主に手付金を支払います。
この手付金は、契約が解除になった場合、本来は返還されないものです。
しかし、売買契約にローン特約が入っている場合、ローンの融資がとおらなかったときに契約を解除することができ、なおかつ手付金も返還されます。
つまり、買主保護のための特約といえるでしょう。
なぜこのような特約があるのかというと、売買契約時にローンの本審査がおりていないためです。
しかし、ローン特約を行使するための期日が設けられていますので注意しましょう。
通常は、決済の1〜2週間前にローン特約を行使できるという契約が多いです。

ローン特約の記載内容

ローン特約はどのような場合でも契約を解除できるとは限りません。
解除するためには、どのような条件があるのか見ていきましょう。
ローン特約について、売買契約書に以下の内容を記載する必要があります。

融資申込先
融資を申し込む金融機関を記入します。
ローンを申し込む金融機関が具体的ではなく、単に金融機関等と記載されている場合、ローン特約が無効になる場合があるので注意が必要です。
たとえば、1つの金融機関で審査がとおらなかったとしても、ほかの金融機関ではとおる可能性があったのではないかとみなされてしまう可能性があります。
融資を申し込む金融機関名が具体的に書かれているか確認しましょう。

融資承認取得期日
いつまでに融資の承認取得を取るか記入します。
こちらは、ローンの申し込みの手続きが遅れないようにするための義務という解釈です。

融資金額
融資金額についても具体的に記入します。
たとえば、3,000万円の融資を希望していたが、2,500万円までの融資限度額となった場合、購入できないことになってしまいます。
しかし、具体的な融資金額が記載されていない場合、ローン特約の解除条件とみなされない場合があるのです。

融資利用の特約に基づく契約解除期限
実際に融資の審査がとおらなかった場合に、契約解除ができる期日のことです。

ローン特約の注意点

上記のことから、具体的な金融機関や、本審査が承認される期日、具体的な融資金額、契約解除できる期日が記載されていないと、ローン特約が適用されないことがありますので注意しましょう。
また、ローン特約のついた売買契約は、ローンの手続きを遅れないようにするという義務を負うものとしています。
たとえば、金融機関から審査に必要な書類を要求されているにも関わらず、正当な理由なく提出を怠ったり、期日に遅れるようなことがあると、ローン特約が認められないこともあるのです。
また、ローン審査中に勤務先の変更があると、融資の承認がされない場合もありますので注意しましょう。

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売買契約における買い替え特約

売買契約における買い替え特約

次に、売買契約時の買い替え特約について解説します。

買い替え特約とは?

買い替えとは、現在所有している不動産を売却して、新しく不動産を購入することを指します。
その際に付けられる特約が買い替え特約です。
自宅売却の契約を結んだとしても、途中で解約になってしまうことがあります。
その場合、購入側の売買契約も解除しなければいけなくなりますが、買い替え特約をつけておけば白紙解約をすることが可能です。
しかし、無条件に解除するためには、買い替え特約で具体的な条件を記載する必要があります。

買い替え特約の記載内容

売却期日
いつまでに売却できなかったら契約を解除することができるのか、期日を明確に記載する必要があります。

売却価格
希望している価格で売却できない場合、新居の購入資金が足りない場合があります。
そのため、いくら以上で売却できなければ契約を解除することができるのか、最低価格を具体的に記載する必要があるのです。

買い替え特約の注意点

買い替え特約は、自身の所有している不動産を売却し、新しく不動産を購入する、いわゆる住み替えのときに付ける特約です。
ローンが残っている不動産を住み替える際、所有不動産を売却、売れたお金でローンの残債を返済し、余りを購入側の頭金にします。
そのため、売却と購入の契約を同時期に行わなければなりません。
住み替える人は、所有不動産の売却が決まり売買契約を結べたら、購入する方の売買契約を締結します。
その際、売却側の契約が万が一、解約になってしまったら、新しく購入する不動産は買えなくなり、違約となってしまいます。
それを防ぐために、もし、売却側の契約が解約になった場合は、購入側の不動産も白紙解約にする、というのが買い替え特約です。
買い替え先の売主にとっては、住み替え特約を付けることは契約締結後の解約リスクとなりますので、承諾してもらえるかは売主次第です。

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特約による解除で仲介手数料は発生する?

特約による解除で仲介手数料は発生する?

ここまで、特約による売買契約の解除について解説してきましたが、仲介手数料の支払いは必要なのかどうか、気になるという方も多いのではないでしょうか。
仲介手数料は、諸費用の中でも大きな割合を占め、物件価格の3%+6万円+消費税が上限ですから、たとえば3,000万円の物件を購入する場合は、約105万円の仲介手数料となります。
ここでは、今回ご紹介したローン特約や買い替え特約による解除で仲介手数料の支払いが発生するのかを見ていきましょう。
また、仲介手数料の支払いが必要な場合についてもご紹介しますので、参考にしてみてください。

仲介手数料が発生しない場合

結論から言うと、ローン特約や買い替え特約による解除では仲介手数料が発生しません。
特約がない場合は、一度契約されたとみなされるため仲介手数料が発生しますが、ローン特約や買い替え特約による解除は、白紙解約となりますので契約自体がなかったことになるからです。
つまり、ローン特約や買い替え特約がなければ手付解除という扱いになり、手付金が返還されずなおかつ仲介手数料も発生することになります。
また、仲介業者の過失により解約に至った場合も仲介手数料を支払う必要はありません。
たとえば、重要事項説明と違う状態であった場合は仲介手数料を支払うことなく解除することができます。
つまり、白紙解約となりますので、仲介手数料を支払っていたとしても返還されることになるのです。

仲介手数料が発生する場合

買主の都合で手付解除した場合は、仲介手数料が発生します。
手付解除とは、買主が手付金を放棄することで契約を解除できる仕組みです。
また、売主は手付金の倍額を支払って解除することが可能ですが、一度契約が成立しているとみなされるため仲介手数料が発生します。
そして、買主がお金を支払えなかったり、売主が物件を引き渡せない場合、債務不履行として契約が解除となる場合があるのです。
その場合、仲介手数料が発生し、なおかつ損害賠償が発生する場合があります。
ローン特約がついていない契約で起こりえる事例なので、注意が必要です。

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まとめ

今回は、売買契約での特約による解除について解説しました。
一般的に、住宅ローンの融資が承認されるのは売買契約の後です。
事前審査がとおっていても、本審査がとおらないとういうことも少なくはありません。
そのため、住宅ローンの審査に不安がある方は、とくにローン特約が付いているかどうか、記載内容に関してもしっかりと確認する必要があります。
また、買い替えを検討されている方も、特約についてしっかりと確認しておきましょう。
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