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共有名義での不動産購入はメリット・デメリットどちらのほうが大きい?

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共有名義での不動産購入はメリット・デメリットどちらのほうが大きい?

不動産購入の方法にはいくつかのものがあります。
そのなかの1つには共有名義での不動産購入がありますが、こちらの方法にはメリットとデメリット両方あります。
そこで、本記事では共有名義で不動産購入をおこなうメリットとデメリットについてご紹介します。
共有名義での不動産購入を考えている方は、ぜひご確認ください。

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不動産購入の際に知っておきたい共有名義とは?

不動産購入の際に知っておきたい共有名義とは?

そもそも共有名義とはどのような状態のことを指すのでしょうか。
また、共有名義での不動産購入はどのような方法でおこなうのでしょうか。

共有名義とは?

共有名義とは不動産購入の際に複数人で出資し、それぞれが不動産の持ち主となることです。
共有名義で購入すると代表者だけが名義人となるのではなく、出資額の大きさに応じた所有持分でそれぞれ登記簿に記載されます。
共有名義は夫婦でマイホームを購入する際に用いられることが多く、利用例が増えてきています。
たとえば、不動産購入額が4,000万円であり、夫婦それぞれが2,000万円を出資したとします。
このように共有名義で不動産購入をした際、夫婦それぞれが所有権の半分を持っていることになるのです。
あくまで「所有権の半分」であり、建物の半分を所有していることではないことにご注意ください。

共有名義で不動産購入をおこなう方法

共有名義で不動産購入をおこなうにあたり特別な手順はなく、住宅ローンを組む際に金融機関へ共有名義の旨を伝えればおこなえます。
しかし、共有名義はさらに以下の様な3つの方法があり、どの契約方法にするのかは事前にしっかりと話し合っていくことが重要です。

●ペアローン:共有名義者それぞれが債務者
●収入合算:共有名義者のどちらかが主債務者、もう一方が連帯債務者もしくは連帯保証人
●単独ローン:共有名義者のどちらかが単独債務者


ペアローンはそれぞれが債務者であるため、返済に関する責任が同等になります。
収入合算は主債務者に返済の責任がありますが、主債務者が返済できなくなった場合は連帯保証人に返済責任がでてくる方法です。
単独ローンは片方が債務者となるため、返済責任は主債務者側のみとなります。
これら方法のどれが適しているかはご家庭によって異なります。
どの方法が良いのかしっかりと話し合い、選択することが大切です。

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共有名義で不動産購入をするメリットとは?

共有名義で不動産購入をするメリットとは?

共有名義での不動産購入はさまざまなメリットがあります。

1人では組めない住宅ローンを組むことができる

メリットの1つ目は、1人では組めない住宅ローンを組むことができることです。
住宅ローンの審査項目の1つに「滞りなく完済できそうか」といったものがあります。
この項目は収入と深く関わるものですので、収入と不動産の大小によっては住宅ローンが組めません。
しかし、共有名義での不動産購入は共有名義者それぞれの収入を合算することができるため、住宅ローンが組みやすくなるのです。
こちらのメリットによって共有名義で不動産購入をするのであれば、長期のライフステージを考えることが重要になります。
というのも、収入は一定でなく出産や転職などによって大きく減少することもあるものですよね。
そのような場合のことも考え、ローン返済が滞りなくおこなえるか考えておきましょう。

共有名義者それぞれが住宅ローン控除を受けられる

メリットの2つ目は、共有名義者それぞれが住宅ローン控除を受けられることです。
住宅ローン控除の内容は以下のようになっています。

不動産購入時の年末時点での住宅ローンの残高の1%が所得税や住民税から10年間にわたって控除される
年末時点での残高が3,000万円の場合、30万円が10年間にわたって控除されるのです。

共有名義で不動産購入をおこなうと住宅ローン控除が共有名義者それぞれで用いることができるようになり、効果的な節税をおこなえます。
しかし、共有名義者で別々の住宅ローンを契約したり、どちらかが連帯債務者であることが必要です。
そのため、共有名義者それぞれが働いており、安定した収入がある場合はメリットとなるでしょう。

共有名義者それぞれに売却時の特別控除が受けられる

メリットの3つ目は、共有名義者それぞれに売却時の特別控除が受けられることです。
たとえば、売却時の代表的な控除として「マイホーム売却における3,000万円控除」があります。
こちらの控除は譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるものであり、譲渡所得税をかなり下げることができるものです。
それぞれがこちらの控除を用いることができると譲渡所得をかなり下げることができ、節税へ繋がります。

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共有名義で不動産購入をするデメリットとは?

共有名義で不動産購入をするデメリットとは?

ここまで共有名義で不動産購入をおこなうメリットについて解説しました。
しかし、共有名義での不動産購入はメリットだけでなくデメリットもあります。
それぞれをしっかり確認し、共有名義で購入するかを慎重に判断しましょう。

売却時に共有名義者全員の承諾が必要

共有名義で不動産購入をすると不動産すべてが自分のものではないため、許可なく売却することができません。
何らかの理由で不動産売却をおこないたい場合は共有名義者の署名・捺印が必要になります。
もし、持ち分が9割であっても、共有名義者の同意がない場合は売却ができないためご注意ください。
共有名義である不動産の売却は以下の流れでおこなっていきます。

●登記済権利書、地積測量図、境界確認書を用意する
●共有名義者の実印、印鑑証明書、身分証明書、住民票を用意する
●仲介手数料や譲渡所得税など売却にかかる費用の負担割合を決める
●売却活動の開始(不動産会社へ査定依頼や媒介契約の締結など)


こちらからわかるとおり、実印や身分証明書など、共有名義者全員分必要となるものがあります。
負担割合といったこと以外には通常の不動産売却と変わりがありませんが、これらに注意し、不動産売却を進めていきましょう。
また、建築物件は土地とは違って持ち分だけ売却といった方法が使えないことにもご注意ください。

離婚時に協議が長引く可能性

夫婦で共有名義とした場合、離婚となってしまったときに離婚協議が長引く可能性があります。
離婚後も不動産に住み続けたい、持ち分にそって売却額を分割したいといった場合には手続きが必要となるだけでなく、トラブルになることも多いです。
また、住宅ローンが残っている状態で離婚をする場合は金融機関が売却や名義変更を認めてくれないこともあります。
夫婦で共有名義をおこなう場合はこのようなデメリットがあることを認識しておきましょう。

贈与税がかかる可能性がある

贈与税とは個人から財産を受け取った際にかかってくる税金ですが、共有名義において持ち分割合によっては贈与税がかかることがあるのです。
たとえば、夫と妻で費用を半分ずつ負担したとします。
そして、持ち分を夫が1/4、妻が3/4で登記したときのことを考えてみましょう。
費用負担は半分であるのに持ち分は1/2となっていないため、夫から妻へ持ち分の1/4が贈与されたことになり、贈与税がかかってくるのです。
費用負担と持ち分の登記は常に意識しながら手続きを進めていきましょう。

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まとめ

本記事では不動産における共有名義のメリットとデメリットについてご紹介しました。
共有名義は融資や控除が増えるメリットがある反面、売却の際は共有名義者全員の同意が必要などのデメリットもあります。
共有名義で不動産購入をする際にはこれらをしっかりと把握し、適切に手続きを進めていきましょう。
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