2022年の税制改正により、住宅ローン控除の適用条件も改正されます。
これからマイホームの購入をご検討されている方は、とくに気にされているのではないでしょうか。
そこで今回は、2022年に改正された住宅ローン控除について、省エネ性能住宅にスポットを当ててご紹介していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら2022年住宅ローン控除制度に導入された省エネ性能住宅の種類
2022年の住宅ローン控除制度の改正で、とくに気になるのが省エネ性能住宅に関する部分です。
ここ数年、住宅業界で注目されている、省エネ性能の高い住宅ですが、どのような住宅が控除の恩恵を受けられるのでしょうか。
導入の背景をはじめ、省エネ性能住宅の種類について解説していきます。
住宅ローン減税とは？
まず最初に、住宅ローン減税の概要についてご説明します。
住宅ローン減税とは、毎年末の住宅ローンの残高もしくは住宅取得対価のうち、いずれか少ないほうの金額の0.7％を13年に渡り、所得税額から控除できる制度です。
以前は1%の控除率でしたが、2022年の改正により0.7%となりました。
なお、所得税から控除しきれない場合は、住民税からも一部控除することが可能です。
ちなみに住宅取得対価とは、建売や分譲マンションの場合は売買契約書の住宅の購入代金となり、注文住宅では請負建築代金の最終金額となります。
土地の場合は、売買契約書に記載されている土地の購入代金です。
2022年の改正による変更箇所
中古住宅の場合、木造住宅は築20年以内、耐火構造の住宅で築25年以内という縛りがありましたが撤廃され、登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の住宅まで対象が広がっています。
床面積に関しても、50平方メートル以上だったものが、40平方メートル以上へと改正されました。
そして、今回の改正で注目したいのは、住宅の省エネ性能によって、住宅ローン減税の恩恵が変わってくるということです。
省エネ性能住宅の種類
省エネ性能住宅には、大きく分けて、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅という種類があります。
それぞれについて具体的に見ていきましょう。
認定住宅
住宅ローン控除でもっとも優遇されるのが認定住宅です。
認定住宅は、長期優良住宅や低炭素住宅に限定され、住宅に高い性能が求められます。
認定住宅の基準が設けられた背景には、2050年まで目指すカーボンニュートラルがあるのです。
2020年、政府は2050年までに温室効果ガスの排出を全体としてゼロにするということを宣言しています。
温室効果ガスの排出を全体としてゼロにするというのは、二酸化炭素などの温室効果ガスの排出量から植林や森林などによる吸収量を差し引いて実質的に全体としてゼロにするという意味です。
また、低炭素住宅の基準には以下のものがあります。
●省エネルギーを超える性能をもち、かつ低炭素にするための措置を講じていること
●都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針に照らし合わせて適切であること
●資金計画が適切なものであること
なお、認定住宅の基準である低炭素住宅は、原則として市街化区域内にあることが認定条件となりますので、事前の確認が必要となります。
ZEH水準省エネ住宅
次に優遇されるのが、ZEH水準省エネ住宅です。
ZEH水準省エネ住宅とは、外皮の断熱性能を向上させるとともに、高効率な設備システムの導入によって年間の一次エネルギー消費の収支がゼロ以下の住宅のことを指します。
ZEHの基準として以下のものがあります。
●強化外皮基（窓や外壁などの外皮の断熱性能）
●基準一次エネルギー消費量を20%以上削減（H25基準より20%以上）
●再生可能エネルギー導入（例：太陽光発電）
●上記により基準一次エネルギー消費量から100%削減
上記の基準のなかで、とくに注目したいのが、強化外皮基準です。
地域ごとに外皮性能基準が異なるものの、すべての地域において省エネ基準適合住宅より高い水準となっています。
省エネ基準適合住宅
省エネ基準適合住宅は、平成28年の建築物省エネ法に該当する住宅のことを指します。
省エネルギー基準は、住宅や建築物の省エネルギー性能を計る基準として、昭和55年に制定されて以来、改正が数回おこなわれ強化されてきました。
省エネ基準適合住宅の適合方法は、外皮性能と一次エネルギー消費量を計算して判断する性能基準と、屋根や外壁などの部位ごとに設定された基準値によって判断する仕様基準があります。
近年建てられている住宅では全体の8割、新築一戸建てでは９割が省エネ基準適合住宅の基準を満たしているのです。
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省エネ性能ごとの借入限度額
省エネ性能住宅には3種類ありますが、それぞれ借り入れ限度額が異なるのが特徴です。
それぞれの借り入れ限度額を具体的にご紹介するとともに、比較対象として省エネ性能のない一般住宅の借入限度額についても触れていきます。
省エネ性能ごとの借入限度額
認定住宅の借入限度額は5,000万円となっており、2024年以降は4,500万円に引き下げ予定です。
ZEH水準省エネ住宅の借入限度額は4,500万円で2024年以降は3500万円に引き下げ、省エネ基準適合住宅は4,000万円で2024年以降は3,000万円に引き下げ予定となっています。
2021年までは、認定住宅とそれ以外の2段階のみの設定でしたが、2022年の改正で認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅・その他の住宅と4段階設定となったのが特徴です。
居住年2024年以降の新築住宅では、一定の省エネ基準を満たさない場合、住宅ローン減税の適用対象外になる場合もありますので注意が必要です。
省エネ性能のない一般住宅の借入限度額
省エネ性能がない一般住宅の住宅ローン借入限度額は、中古住宅で2,000万円、新築住宅で3,000万円で、新築住宅は2024年以降2,000万円に引き下げ予定となっています。
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年収による住宅ローン控除の影響
最後に年収による住宅ローン控除の影響についてご紹介します。
2022年の改正で、控除率が1%から0.7%に縮小されました。
たとえば、認定住宅を5,000万円の住宅ローンを組んで購入する場合、最大控除額が50万円（5,000万円×1%）から35万円（5,000万円×0.7%）へと縮小されます。
年収が600万円と800万円の場合でシミュレーションしてみましょう。
年収が800万円で4,500万円の借入をした場合、2021年以前の認定住宅の控除率では合計384万円が控除されていました。
しかし、2022年以降の控除率では合計332万円と、控除額が52万円減少となっています。
省エネ性能のない住宅ではその差がさらに大きくなり、合計の控除額が103万円も減少してしまうのです。
一方、年収600万円で4,500万円の借入をした場合、認定住宅で2021年まで合計339万円控除されていたものが2022年以降では332万円となり、7万円の減少となります。
省エネ性能のない住宅では差額が68万円です。
上記のことから、年収が700万円以上の方は減税の恩恵が少なくなり、年収が400〜600万円程度の中間所得層には影響が少ないことがわかります。
むしろ減税期間が3年延長されたため、受けられる控除額が大きくなるケースもあるのです。
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まとめ
今回は、2022年に改正された住宅ローン控除についてご紹介しました。
省エネ性能の種類によって、借入限度額や控除額が異なります。
その背景には、省エネ性能住宅の普及があり、2050に向けて政府が目指しているカーボンニュートラルの影響が大きいのです。
これから住宅を購入する方は、住宅ローン控除の恩恵が大きい、省エネ性能住宅がおすすめといえるでしょう。
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