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土地を購入する際の登記や用途地域などの調査の仕方を解説!

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土地を購入する際の登記や用途地域などの調査の仕方を解説!

土地を購入する際、さまざまな調査が必要です。
土地の調査内容に関しては契約時の重要事項説明で明らかになるものの、契約前の検討段階で知っておきたいという方も多いのではないでしょうか。
今回は、土地の購入にあたって調査しておきたい、登記や用途地域、道路に関しての調査の仕方をご紹介します。
土地の購入を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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登記の調査方法

登記の調査方法

まず最初に、登記を調査する仕方についてご紹介します。

登記とは?

登記は、登記事項証明書と呼ばれるもので土地や建物の所在地や構造、面積、所有者や抵当権設定の記録などが記載されいてます。
土地を購入する場合、契約前におこなう重要事項説明の際に、登記事項証明書が渡されることが一般的です。
しかし、土地の購入を検討している段階では登記内容はわかりません。
あらかじめ知りたい内容がある場合は、登記を自分で調べる必要があります。

登記の内容を調査するには?

登記の内容を確認するには、いくつかの方法があります。
以前は土地を管轄する法務局へ直接行くか、郵送で申請する必要がありました。
しかし、現在はコンピューター化によって管理しているため、オンラインで閲覧することも可能です。
具体的には以下のような方法があります。

オンラインで登記簿データをPDFで取得
購入予定の土地が遠方の場合や、忙しくて法務局に出向く暇がないという方は、オンラインを介して閲覧することができます。
オンラインで登記を調査する方法は2つです。
財産法人民事法務協会に利用者登録をして利用者識別番号とパスワードを入手する方法と、クレジットカードの即時決済を利用して一時的に閲覧する方法があります。
しかしオンラインの閲覧では、登記所が保有している情報のみとなりますので、すべての登記情報が確認できるとは限りません。

オンラインで登記事項証明書を請求する
登記事項証明書本体を取得するには、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」で申請者情報登録をしたうえで請求することができます。
しかし、登記事項証明書の本体が必要なのは住宅ローン控除などの場合であり、事前に登記内容を調査するだけであれば必要ないといえるでしょう。

法務局で要約書を取得する
購入を検討している土地を管轄している法務局に行く必要があります。
なお、データーを取得できるのは要約書のみで、現在の権利関係などが記載されていますが、過去の所有者情報などは取得できません。

法務局で登記事項証明書を請求する方法
要約書に記載されている以外のことを調査したい場合は、登記事項証明書を取得する必要があります。
法務局で、「登記事項証明書交付申請書」に氏名や住所などの必要事項を記入して請求しましょう。

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用途地域の調査方法

用途地域の調査方法

次に用途地域の調査方法についてご紹介します。
用途地域とは?
土地を探す際に、用途地域という言葉を目にすることがあるのではないでしょうか。
用途地域は、計画的な市街地を形成するために、用途を制限するためのルールが地域ごとに設けられています。
とはいえ、全ての土地に定められているわけではなく、市街化区域と非線引き区域、準都市計画区域が対象です。
市街化区域には、住宅や商業施設が建てられることによる街の活性化を目的としています。
ちなみに市街化調整区域は市街化を目的としないため、住宅や店舗を建てることができません。
また、用途地域は全部で13地域あります。
なぜ13種類にも分けられているのかというと、さまざまな種類の建物が建てられてしまうと、住みにくい環境になってしまう恐れもあるからです。
13種類ある用途地域を大きく分けると住宅系・商業系・工業系となります。
住宅系の用途地域は、基本的に住環境を優先していますので、大きな工場や商業施設を建てることができません。
商業系の用途地域には、商業施設が立ち並んでいます。
工業系の用途地域には、工場が中心に立っていますが、住宅が建てられる地域もあれば、制限がある地域もありますので注意が必要です。
住宅系の用途地域は8種類に分けられ、建ぺい率や容積率、高さ制限、日影規制などが用途地域ごとに定まっています。
土地を探す際は、どのような建物を建てることができるのかを事前に知っておく必要があるのです。
用途地域を把握せずに購入してしまうと、希望どおりの建物が建てられない場合があるので注意しましょう。
建てたい建物や希望する住環境に合わせて確認しておくことをおすすめします。

用途地域の調査方法

それでは、用途地域を調査する仕方についてチェックしていきましょう。
用途地域の調査はそれほど難しくはありません。
インターネットの検索エンジンで、購入を検討している土地と用途地域と入力すると、図面を閲覧することができます。
用途地域は色分けで表示されていて、白色で表示されている部分は用途地域がないという意味です。
エリアによって、2種類の用途地域が指定されていることもあります。
その場合は、自治体の都市計画課に問い合わせて確認してみてください。
また、購入予定の土地だけではなく、周辺の用途地域についてもチェックしておきましょう。
用途地域を見れば、静かなエリアなのか、商業施設が多い利便性の良いエリアなのか把握することが可能です。

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道路の調査方法

道路の調査方法

最後に道路を調査する仕方について見ていきましょう。
土地を購入して住宅を建てる際、道路の調査は重要な意味を持ちます。
調査内容は、道路の幅員や道路の舗装状況、敷地の高低差などで、とくに道路の幅員はしっかりと調査する必要があります。
幅員が4m未満の場合は、建物を建てる際に制限がありますので注意が必要です。
また、購入した土地に建物を建てる際に重要となるのが接道義務となります。
都市計画区域や準都市計画区域において、建物を建てる土地には建築基準法で接道義務が定められているのです。
建築基準法では、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道していないと建物を建てることができません。
接道義務は、人や車が通行するため、避難路や緊急車両の搬出入の確保、日照や通風を確保する目的があります。
ただし、接道義務を満たしていたとしても、制限を受けることもあるのです。
敷地と道路が接していても、道路と敷地に高低差があり、通常歩行で敷地面にたどり着けないような土地は接道しているとみなされません。
その場合は、階段を設ければ接道していることになります。
また、道路の幅員が4m未満と判断される場合は、敷地を後退して建てる必要があるのです。
現地で測った幅員と役所による認定幅員が異なる場合もありますので注意が必要でしょう。
測った幅員が役所による認定幅員と違う場合は、4m以上の幅員があっても敷地後退を求められるケースもあります。
注意したいのは、3階建て以上の建物を建てる場合です。
3階建ての建物を建てる場合は、3階以上の居室に非常用進入口となる窓を設ける必要があります。
敷地が後退している旗竿地に3階建て以上の建物を建てる場合は、4m以上の通路を設ける必要があり、必然的に4m接道している必要があるのです。
また、接道義務を満たしているかどうか確認することのほかに、接道している道路が建築基準法上の道路かどうかを調べる必要があります。
土地に接する道路が建築基準法を満たしていない場合、建物を建てることができません。
その場合は、役所の道路所管課などで道路に関する図面を取得して確認することが可能です。
自治体によってはインターネットで調べることも可能ですので、検索エンジンで住所と道路と検索してみてください。

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まとめ

今回は、土地を購入する際の登記や用途地域、道路の調査方法をご紹介しました。
土地を購入する際、どのような建物を建てることができるのか事前に調査することが重要です。
また、そもそも建物が建てられない土地もありますので、購入を検討している土地に関しては、さまざまなことを事前に調査しておきましょう。
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