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住宅ローンの繰り上げ返済とは?メリット・デメリットと種類をご紹介

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カテゴリ:住宅ローン

住宅ローンの繰り上げ返済とは?メリット・デメリットと種類をご紹介

相続などにより資金に余裕ができた場合、住宅ローンの繰り上げ返済を検討する方は多いのではないでしょうか?
住宅ローンの繰り上げ返済をすることで、今後の返済の負担を減らすことができます。
しかし、繰り上げ返済には2つの種類があり、それぞれで方法などが異なるのでしっかりと特徴を把握しておくことが重要です。
そこでこの記事では、住宅ローンを繰り上げ返済する際のメリットとデメリット、また2つの種類についてくわしく解説します。

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住宅ローンの繰り上げ返済をするメリット

住宅ローンの繰り上げ返済をするメリット

住宅ローンは、負担も大きいので「できることなら早く完済したい」「一部のみでも早めに返済したい」と思う方は多いでしょう。
その場合、繰り上げ返済をするという方法があります。
繰り上げ返済とは、月々の返済とは別に住宅ローンの一部あるいは全額をまとめて返済することです。
繰り上げ返済をすることでそのあとの負担を減らすことができるなど、メリットはたくさんあります。
また、住宅ローンの繰り上げ返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。
返済期間短縮型は毎月の返済額は変わらず完済までの期間を短縮するタイプで、返済額軽減型は返済期間は変わらず毎月の返済額を減らすタイプです。
どちらの返済方法でも負担を減らすことが可能ですが、それぞれ異なったメリットや特徴があります。
まず、住宅ローンを繰り上げ返済するメリットについてくわしく解説します。

メリット①利息軽減の効果がある

住宅ローンの繰り上げ返済で支払ったお金は、すべて元金の返済に充てられることになります。
通常であれば、元金と利息を支払う必要がありますが、元金を減らすことで支払う予定だった利息がかからなくなるのです。
住宅ローンの利息だけでも数百万かかってしまうので、利息を軽減できるのは大きなメリットでしょう。
しかし、繰り上げ返済の最低金額や手数料は金融機関によって大きく異なり、条件に当てはまらず繰り上げ返済に充てられない場合もあります。
また、返済期間短縮型のほうが返済期間が短くなるので、利息軽減の効果が高いでしょう。

メリット②ローンの借入枠が増える

住宅ローンを繰り上げ返済することで、そのほかの資産形成を始めることができるでしょう。
返済期間短縮型であれば返済期間が短くなり早く完済できることで、そのあとすぐに別の資産形成をすることができます。
また、返済額軽減型であれば、返済期間は変わりませんが毎月の返済額が減るので、その分を投資に充てることが可能です。
さらに、毎月の返済額が減ることで年収に対するローン返済額の割合である「返済負担率」が低下するため、そのほかのローンの借入枠が増える可能性もあります。
返済負担率は、住宅ローンはもちろん不動産投資やマイカーローンなどでも、借り入れにおける審査ポイントの1つです。
そのため、繰り上げ返済をして返済負担率を下げることで、借入枠が増えるというメリットになります。

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住宅ローンの繰り上げ返済をするデメリット

住宅ローンの繰り上げ返済をするデメリット

住宅ローンを繰り上げ返済すると利息を軽減でき、そのほかのローンの借入枠が増えるというメリットがありましたが、残念ながらデメリットもあります。
次は、住宅ローンを繰り上げ返済するデメリットについて解説します。

デメリット①手元資金が減る

繰り上げ返済をすることで、そのあとの利息の負担を減らすことができますが、まとめて支払うため手元の資金がなくなってしまう場合があります。
とくに、返済期間短縮型の場合は、返済期間は短くなりますが月々の返済額は変わらないので、資金不足になってしまう場合があるのです。
繰り上げ返済をしたあとに、思わぬ事態によって資金が必要になる場合があるかもしれません。
そのようなときに手元に資金がないと、ほかのローンを組まなければいけなくなり、結局多くの金利を支払う可能性があるので注意しましょう。

デメリット②手数料がかかる場合がある

繰り上げ返済をする際は、手数料がかかる場合がほとんどです。
繰り上げ返済を数回に分けてしてしまうとその分手数料もかかってしまうので、できるだけ1回でまとめておこなうほうが良いでしょう。
また、手数料は金融機関によって異なり、手数料がかからない金融機関もあります。
さらに、インターネットバンキングであれば手数料が無料になる場合が多いので、事前に確認しておきましょう。

デメリット③住宅ローン控除のほうが得になる場合がある

住宅ローンでは「住宅ローン控除」というものがあり、要件を満たすことでローンが減額されます。
この住宅ローン控除は返済期間が10年未満の場合、対象外となってしまいます。
そのため、住宅ローン控除を受けているのに、返済期間短縮型の繰り上げ返済をして返済期間が10年未満になってしまうと、控除が受けられなくなるので注意しましょう。
しかし、注意が必要なのは、繰り上げ返済をするよりも住宅ローン控除を受けるほうが返済額が少なくなる場合です。
場合によっては、住宅ローン控除が受けられなくなっても、繰り上げ返済をしたほうが返済額が少なくなるケースもあります。
その際の判断基準は、金利が1%以上であるかどうかです。
住宅ローン控除の適用条件は返済金額の1%と決められているため、金利が1%以上であれば繰り上げ返済をしても住宅ローン控除額は減りません。
しかし、金利が1%以下であれば繰り上げ返済によって住宅ローン控除額も減ってしまいます。
そのため、金利が1%以上の場合は繰り上げ返済をしたほうがメリットがありますが、金利が1%以下の場合は住宅ローン控除を受けるほうが良いでしょう。

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住宅ローンの繰り上げ返済の種類

住宅ローンの繰り上げ返済の種類

住宅ローンの繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの種類があり、それぞれに異なった特徴やメリットがあります。
自分はどちらの種類が向いているのか、迷う方も多いでしょう。
最後に、繰り上げ返済の2つの種類について、それぞれ向いている人はどのような人なのか解説します。

返済期間短縮型が向いている人

返済期間短縮型は毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなるので利息軽減の効果がもっとも高いというメリットがあります。
そのため、総返済額を減らしたいと考えている方には向いている方法といえるでしょう。
また、住宅ローンの完済は定年あたりで設定する場合がほとんどだと思いますが、住宅ローンが定年後まで続いてしまうと返済が大変になってしまいます。
返済期間短縮型であれば、返済期間を短くして完済の時期を早めることが可能です。
そのため、定年後の生活資金に不安がある方は返済期間短縮型向いているでしょう。

返済額軽減型が向いている人

返済額軽減型は返済期間は変わりませんが、毎月の返済額を減らすことができます。
そのため、教育費などで毎月かかる費用がある方や、収入が減ってしまった方に向いている方法です。
住宅ローンの返済によって金銭面での不安がある方は、返済額軽減型を選択して月々の返済額を減らすようにしましょう。

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まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済によって、利息の負担を減らせることは大きなメリットになるでしょう。
しかし、手元の資金がなくなったり、住宅ローン控除を受けている場合には損になったりとデメリットもあります。
また、繰り上げ返済には2つの種類があり、それぞれで特徴やメリットが異なります。
繰り上げ返済を検討している方は、メリット・デメリットをしっかり把握して、自分がどちらの種類に向いているのか慎重に判断することが大切です。
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