いざ不動産を購入しようとすると、定期借地権付きの物件に遭遇することは少なくありません。
魅力のある物件ですが、特徴を理解していないとトラブルにつながってしまう恐れがあります。
そこで本記事では、定期借地権付き物件とはなにか、そのメリットやデメリットを解説します。
最後に購入に向いている人もご紹介しますので、ご参考にしてください。
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そもそも定期借地権付き物件とは、どのような物件を指すのでしょうか。
まずは用語の説明と、特徴や役割を解説していきます。
概要
定期借地権付きの物件とは、文字どおり、定められた期間だけ土地を借りられる権利がついた物件です。
土地を借りるのは地主からで、定期借地権の存続期間中はその土地に建物を立てることができます。
ただし、存続期間が終わると建物を解体して、土地を地主に返さなければなりません。
定期借地権という権利が法律で定められる前は、土地を貸したまま戻ってこないという問題がありました。
しかし定期借地権ができたことで、地主も借りる側も、土地の貸し借りを安心しておこなえることができるようになりました。
種類
定期借地権は、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付き借地権の3種類に分けられます。
まず一般定期借地権とは、用途に制限がない状態で土地を貸す権利です。
建物の滅失によって新たな建物を建築する場合や、存続期間を更新したいと借りる側が考えている場合でも、契約期間が終了すると権利が失われます。
また、借地した場所に建物があっても、地主に建物の買取請求ができないという特徴もあります。
次に事業用定期借地権とは、用途を事業用に限って土地を貸す権利です。
契約の更新はおこなわれず、建物買取請求権も発生しません。
契約条件の定め方は自由ですが、契約期間が10年以上30年未満は特約が必要になります。
最後に建物譲渡特約付き借地権とは、存続期間を30年以上に設定して建物を地主が買い取る契約を結ぶ権利です。
他の2種類の借地権に場合は、建物がない状態にして土地を地主に返す必要がありますが、建物譲渡特約付き借地権では更地にする必要はありません。
契約期間
契約期間は、借地権の種類によって共通している点と、異なる点があります。
共通しているのは、10年未満の契約期間はどの借地権でも認められないということです。
契約期間が短い順からご紹介します。
事業用定期借地権のみ、10年以上30年未満の期間で契約することができます。
30年以上50年未満の契約ができるのは、事業用定期借地権と建物譲渡特約付き借地権です。
最後に50年以上の期間で契約を結べるのが、一般定期借地権と建物譲渡特約付き借地権です。
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定期借地権付き物件とは？メリット・デメリットについて
定期借地権付き物件には、所有権のある建物と比較してメリットもあればデメリットもあります。
金銭的なメリットだけを確認して安心だと思ってしまうのではなく、デメリットも把握することで、より理想に近い物件を探しやすくなるため、一つずつ確認してみてください。
費用について
定期借地権付きの物件は、土地の購入代金が必要なく、保証金や一時金のみで土地を借りられるため、安く済むのがメリットです。
仮に、借地権ではなく土地の所有権がついている物件を購入すると、2割から4割ほど多く購入費用が必要になります。
頭金など、まとまった資金を準備する必要がない点もメリットです。
一方で、一般定期借地権や事業用定期借地権の場合は、土地を更地にするための解体費用が必要になります。
契約期間の満了までに、費用に必要な金額を準備しておきましょう。
立地について
定期借地権付きの物件は、好立地であることが多いです。
人気のエリアで、最寄り駅のアクセスが良好な一戸建てやマンションは、定期借地権付きの物件であることがあります。
好立地の背景には、日本がバブルの時期だったころと深い関わりがあります。
バブル期は、新築マンションが次々と建ち、都心や駅があるエリアの雰囲気が大きく変わりました。
バブル崩壊後は、地価が下落して地主に大ダメージを与えましたが、徐々に地価が上がり需要が増えて現在に至っています。
好立地にある物件は、そのエリアが買い物などに困らないため日常生活が送りやすいことや、通勤・通学がしやすいことから、人気があります。
土地の返却について
定期借地権付きの物件は、借りられる期間が決まっています。
気に入った土地の場合だと、土地を返却しなければならないということはデメリットになります。
また、契約期間が数十年単位であるため、土地を返却する時期を忘れてしまい、トラブルに発展するケースも考えられます。
そうした理由から、契約を更新して期間を伸ばそうと考えても、定期借地権は契約の更新ができない点に注意が必要です。
建てた建物をきちんと解体して、きれいな更地にした状態で返却しなければなりません。
もしも、返却しなければならないというデメリットを避けたいなら、契約期間を長期間にするとよいでしょう。
定期借地権の契約期間には上限がなく、都合に合わせて地主と交渉できます。
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定期借地権付き物件とは？購入に向いている人について
メリットとデメリットを把握したら、最後にどんな人が定期借地権付き物件の購入に向いているか気になるのではないでしょうか。
契約をすると途中で解約できないため、ご自身が購入に向いているかどうか、確認してください。
初期費用を抑えたい人
先述のとおり、土地の所有権がついている物件の購入と比べて、定期借地権付きの物件は初期費用が安くなる点が特徴です。
そのため、自己資金が少なくても購入できる可能性があります。
とくに20代から30代の人におすすめです。
たとえば、若い年代で家族がいる場合だと、物件の初期費用にくわえて子どもの養育費が必要になります。
食費や教育にかかるお金など、子どもが独り立ちするまでさまざまな費用が必要となるでしょう。
つまり、将来的な出費も見据えて、物件にかかる初期費用を抑えられる定期借地権付きの物件がおすすめなのです。
一定期間だけ借りたい人
定期借地権付きの物件は、好立地であることが多いため、仕事などで一定期間だけ物件を借りて暮らしたい人にもおすすめです。
たとえば、職場の近くにある定期借地権付きの物件を探して借りることで、通勤が楽になります。
また、都心部には定期借地権付きの物件が多いため、地方から移り住む人にとっては好条件です。
とくに定期借地権付きのマンションだと、セキュリティ対策も万全で安心して暮らせるでしょう。
定期借地権付きの物件は、長く住む予定はないけど、安くて好立地を望むという人に向いています。
借地権を相続をさせる予定がない人
借地権を相続させる予定がない人は、定期借地権付き物件を選ぶことに向いています。
借地権は相続が可能で、借主が死亡しても残った契約期間分だけ土地を借り続けることができます。
しかし、契約満了まで数年の状態で相続させてしまうと、建物の解体費用がかかって相続人の金銭負担が大きくなります。
子どもがいない家庭や、契約期間だけ住めれば十分という人は定期借地権付き物件に住むことをおすすめします。
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まとめ
定期借地権付き物件とは、期間だけ土地を借りられる権利が付いている建物です。
借地権には3種類あるため、契約期間が異なるなどの特徴や、メリットとデメリットを照らし合わせて、最適な物件を購入しましょう。
とくに、今回ご紹介した借地権付きの物件を購入するのに向いている人に、ご自身が当てはまるか、確認したうえで物件探しをおこなうとよいでしょう。
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