一棟買いマンション投資の利回りとは？メリット・デメリットも解説

一棟買いのマンション投資をはじめる方は、事前準備として「利回り」「メリット・デメリット」を理解しておくことが大切です。
本格的に投資で収益を得たいのであれば、一棟買いのマンション投資はオススメの方法です。
失敗しない投資をおこなうためにも、当記事を参考にしていただければ幸いです。

一棟買いでマンション投資をする「利回り」を解説

マンション投資で成功するためにも、まず「利回り」について知識を深めることが重要です。
ここでは、マンション投資をする際の利回りについて解説していきます。

「表面利回り」と「実質利回り」

マンション投資による利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
まずはこの2種類の違いをよく理解していきましょう。

表面利回り
物件の価格に対して得られる家賃収入の割合を表す数値です。
物件の管理料などの諸経費は含まないので、表面利回りは実際利回りより数値が高くなります。
広告に掲載されている利回りは「表面利回り」となっています。

実質利回り
家賃収入から物件の管理料などの諸経費を差し引いた割合を表す数値です。
マンション投資した際の「手取りの割合」だと考えていれば分かりやすいでしょう。
実質利回りでは、表面利回りより現実的な利益を知ることができます。
諸経費がいくらかかるのかよく考え、実質利回りを意識することはマンション投資を成功するためにも重要です。

利回りの計算方法

では、利回りの計算方法を解説していきます。
表面利回りは比較的簡単に計算できますが、実質利回りの計算は少し複雑なので注意してください。
気になる物件がすでにある方は、仮の実質利回りを計算するのがオススメです。
広告に記載されている表面利回りを参考にするだけでなく、以下の計算方法を参考に自分で利回りを算出してみましょう。

表面利回りの計算方法
年間家賃収入÷物件価格(税込)×100

実質利回りの計算方法
（年間家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格(税込)＋購入時の諸費用）×100

都心部マンションの平均利回り

都心部にあるマンションの平均利回りは、「約4%」です。
これはあくまで新築のマンションを購入した場合の平均利回りです。
築年数30年を越える都内マンションの平均利回りは「約8%」で、そのぶん空き部屋が多くなるなどのリスクを背負うことになります。
そのため築年数が古い物件の平均利回りは、あまり参考にはなりません。
同じ理由で、地方の平均利回りも投資をおこなううえではあまり参考にしないほうが良いでしょう。
地方では物件価格が安いぶん、「空き部屋が多くなり収入が減る」などのリスクがあるからです。
目安として平均利回りを参考にすることは大切ですが、「平均利回りより高いから良い物件」というわけではないことをよく理解しておきましょう。

高利回りの際にチェックするポイント

高利回りのマンションを見つけたとき、まずはその利回りが「表面利回り」であることを思い出してください。
基本的に広告に記載されている利回りは「表面利回り」でしたね。
投資に失敗した例として、「古い物件で購入価格が安く表面利回りは高かったが、修繕費用がかさみ実質利回りはかなり低くなった」ということもあります。
高利回りのマンションでチェックが必要なポイントは以下の2点です。

立地
あまりに立地が悪いと入居者が決まらず、家賃収入を得られない可能性があります。
事前に入居状況を確認し、需要のある物件なのか調べておくのもオススメです。

築年数
古いマンションは、修繕費用で諸経費がかさむ可能性があります。
逆に、直近でリフォームされていれば、しばらく修繕の必要がないのでお買い得かもしれません。
あまりに建物が古いと、入居者を確保できないリスクもうまれます。

一棟買いでマンション投資をする「メリット」

マンション投資の方法は主に2種類に分かれています。
マンションの部屋を購入して部屋単位で投資をおこなう「区分所有方法」と、マンションを一棟購入し投資をおこなう「一棟買い方法」です。
区分所有方法より、一棟買い方法のほうが利益は大きいと言われています。
そこでここからは、マンション一棟買いで投資をおこなうメリットをご紹介していきます。

空室のリスクが低い

マンションを一棟買いしていれば、空室によるリスクが圧倒的に低くなります。
というのも、部屋単位で投資をする区分所有方法の場合、部屋の入居者がいなければ家賃収入は0になってしまいます。
対して一棟買い方法であれば、10部屋中2部屋空室があっても8部屋分の家賃収入を得ることができます。
空室のリスクが低いのは一棟買い投資のメリットと言えるでしょう。

自由運営が可能

マンションを一棟購入していれば、自由にマンションの管理をおこなうことができます。
入居者が減少したときに、「ペット可」の物件に変更してみたり、設備を増やしたりと、自由運営が可能です。
運営について話し合いの時間も短縮できるので、スムーズに投資がおこなえるのもひとつのメリットです。

収益が大きい

一棟買いの投資方法のほうが、規模が大きいため収益も大きくなります。
投資資金を早く回収できるのも、一棟買いのメリットです。
投資で本格的な収益を得たいのであれば、一棟買いがオススメです。

資産になる

一棟買いで土地も購入していると、土地の価値は下がりにくく、上昇を期待することもできます。
資産として残せるのも一棟買いのメリットです。

一棟買いでマンション投資をする「デメリット」

一棟買いでマンション投資をおこない失敗すると、リスクが大きいというデメリットがあります。
失敗しないためにも、デメリットをよく理解すること、リスク管理をおこなうことが大切です。
まずはデメリットをひとつずつ確認していきましょう。

多額の資金が必要になる

マンション一棟を購入するため、多額の資金が必要になります。
ローンを組まずに購入するためには、かなりの資金を用意する必要があります。
銀行からの融資で投資をおこなうことが多いですが、投資資金が大きいぶん、失敗すると負債を負う可能性もでてきます。
リスクが大きいのは、マンション一棟買い投資のデメリットです。

諸経費がかかる

マンションの管理費用がかかるため、諸経費がかさむというデメリットがあります。
具体的には、以下の費用が必要になります。

●リフォーム代
●損害保険料
●税金の支払い

売却が難しい

一棟マンションを売却しようとすると、買い手がなかなか見つからないということもデメリットのひとつです。
いざ売却しようとしても、売れるまで時間がかかるので覚悟しておきましょう。

リスク管理を徹底する必要がある

一棟買いのマンション投資のデメリットをよく理解したうえで、リスク管理徹底しましょう。
無理のある融資を受けたり、知人の甘い言葉に惑わされ無計画に投資を始めたりするのは避けるのが得策です。
万が一に備えて、資金に余裕をもっておくことも大切です。
「入居者が減ったときはどう対策をとるか」「家賃設定は適切か」定期的にマンション運用も見直し、安定した投資をおこなえるよう工夫しましょう。

まとめ

一棟買いでマンション投資をおこなう際の利回りや、メリット・デメリットについて解説してきました。
リスク管理を徹底すれば、大きな収益を得ることができるのが一棟買いでマンション投資をおこなうメリットです。
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