不動産の売買は高額な取引となるため、万が一の解約についてもできるだけ理解を深めておきたいですよね。
不動産売買を途中解約すると大きなペナルティを科される場合もありますが、逆にペナルティを回避できる特約もあります。
そこで今回は、どんな場合にどんなペナルティを負うことになるのか、またどんな特約があれば解約する際にペナルティが発生しないのかをわかりやすく解説します。
書面による解約の注意点についてもまとめていますので、不動産売買にご興味のある方は不動産の基礎知識として、ぜひご一読ください！
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不動産を売買するときは、売主と買主の間で売買契約を交わします。
不動産会社を介さず個人間で直接売買する場合は口頭契約も認められていますが、後々のトラブルを回避するためにも契約内容を書面に残すのが一般的でしょう。
売買契約書では、自己都合による解約についても明記されており、一般的に物件の売買価格の1割から2割程度の違約金がペナルティとなります。
不動産売買における解除と解約の違いとは？
不動産の売買契約では、今回ピックアップしている解約のほかに契約解除というものもあります。
契約解除とは、契約の締結時点にさかのぼって契約を取り消すことを指しています。
不動産の売買契約後に発生する契約解除としては、相手方の契約違反によるものや手付金の放棄や倍返しによる解除などがあり、契約自体を白紙に戻すものです。
それに対して解約は、自己都合で物件を売れなくなった場合や買主が購入資金を調達できないなどの事情で契約違反となるときに違約金を支払って契約を終了するものです。
ただし不動産の売買契約では、契約後一定の期限内であれば手付金を放棄することで契約を解除できるのが一般的なため、契約日から1か月程度の期限内に契約をやめたいときは解約ではなく解除として取り扱われます。
不動産売買を解約した場合の具体的なペナルティとは？
上記でも触れたとおり、自己都合による解約では契約書で定められた違約金の支払いがペナルティとなります。
たとえば不動産の売買価格が5千万円だった場合、解約を申し出た側が違約金として売買価格の1割から2割（500万円から1千万円）を支払うことで不動産の売買契約を解約できます。
もしも売主側の都合で売買契約を解約する場合は、買主から受け取った手付金を返還し、さらに違約金を支払います。
逆に買主の都合で売買契約を解約する場合は、支払い済みの手付金分を定められた違約金から差し引いた額を支払います。
ただし天災など売主にも買主にも責任を問えない原因で契約が履行できないときは、売主・買主ともにペナルティなしとなり、売主は買主に手付金を返還して契約を解除することとなります。
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不動産売買をペナルティなしで解約できる特約とは？
不動産の売買契約の解約には、高額な違約金のペナルティが科されますが、自己都合での解約であっても不確定な要素のある売買契約では違約金が発生しないよう特約を定めることがあります。
主な特約としては「ローン特約」や「買い替え特約」があり、それぞれの特徴は以下のとおりです。
ペナルティを回避できる主な特約
ローン特約
ローン特約はローン条項、融資特約とも呼ばれるのもので、買主を保護するための特約となっています。
ローン特約の主な内容は、契約後、一定期間内に住宅ローンなどの融資が下りなかった場合や物件購入に融資額が足りないといった状況になったときに適用されます。
上記のような状況によって不動産の売買契約を解約する場合はペナルティが科されず、通常、支払い済みの手付金も全額返金されます。
ただし買主が住宅ローンを申し込むときに不正を犯したり、正当な理由なく手続きの期日を経過してしまったりした場合は特約が適用されないので要注意です。
買い替え特約
買い替え特約もローン特約と同様、買主を保護する目的があります。
現在、住んでいる住宅を売却することが、新しい不動産購入の前提となっている場合に採用されます。
一般的には3か月程度の一定期間、住宅の売却活動をおこなっても売却が叶わなかった場合に適用され、ペナルティなしでの解約が可能となります。
ただし買い替え特約を採用してもらうためには、住宅の売却を依頼する不動産会社を指定されるケースもあるので確認が必要でしょう。
また売主が売却活動の延長を認めてくれたり、特約期日が近づいて購入申し込みがあった場合などは交渉によって特約の期日を延ばしてもらえることもあります。
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不動産売買を途中で解約する場合の注意点
最後に不動産の売買契約を解約する際、知っておくべき注意点をまとめてみましょう。
不動産売買の契約は自己都合による解約がないよう確認してから締結することが最善ですが、万が一、不測の事態で解約しなければならなくなったとき、または解約を申し出られたときには以下の点に注意しましょう。
注意点①不動産の売買契約の解約時は必ず書面を作成する
不動産の売買契約で解約をする場合、たとえペナルティのない特約があっても解約合意書などの書面を締結することが必須です。
解約を申し出た側が口頭で伝えて合意したと思っていても、なにかの行き違いで先方は契約を継続しているという認識であれば、大きなトラブルに発展しかねません。
前述したような特約が適用されるからと安心して書面に残さずにいると、そもそも特約が適用するかどうかといった争いになることもあるのです。
不動産の売買契約ではそうしたトラブルが起こらないよう、また不要な争いを起こさないためにも、解約の認識を売主と買主双方が署名・捺印した書面で合意を確認することが大切です。
注意点②解約で受け取った手付金や違約金は課税対象となる
不動産の売買契約の売主となっていて買主による都合で解約となった場合、手付金や違約金を受領することがあります。
そうして受け取った手付金や違約金は一時所得となるため、所得税・住民税の課税対象となるので注意が必要です。
もしも申告せずに放っておくと脱税となり、税務署から違反の指摘を受けることもあるので、手付金や違約金を受け取ったら忘れずに確定申告をおこないましょう。
確定申告は一時所得が発生した翌年の2月16日から3月15日の間におこないます。
不動産関連の収入に関しては控除制度なども利用できる場合があるため、税務署や不動産会社に確認しながら間違いのないようおこなうと安心です。
注意点③不動産売買契約書に解約の条件を明記しておく
こちらは万が一、解約となった場合に備えて事前にやっておくべき注意点です。
不動産売買の契約書には、解約や手付金、違約金の金額などをあらかじめ明記しておくことが重要です。
たとえば手付金の種類と金額、代金の支払時期と支払方法、住宅ローン特約の有無、契約違反が生じた際の違約金、危険負担などの項目を明記しておくと、売主にとっても買主にとっても安心でしょう。
上記の危険負担とは、不動産が引き渡される前に天災などによって不動産が滅失・既存した場合の扱いについての規定です。
危険負担のような不測の事態も想定して不動産売買の契約書に明記しておくことで、売主も買主も安心して契約を締結することができます。
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まとめ
今回は、不動産の売買契約後に解約となった場合のペナルティや特約、注意点についてご紹介しました。
高額な取引となる不動産売買では、契約の内容を書面に残すことがとても重要です。
もちろんやむなく解約となった場合も売主と買主双方の合意を書面に残し、不要なトラブルを回避するよう心がけましょう。
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