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家を購入した際は長く住み続けるつもりでも、ライフプランが変わっていくなかで家の買い替えの必要性を感じることがあるでしょう。
しかし多くの方が数10年をかけて返済する住宅ローンを使用するため、住宅ローンの残債について不安や疑問を感じるかもしれません。
そこで今回の記事では住宅ローンが残っていながらも家を買い替える方法、資金計画や注意点について詳しくお伝えします。
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弊社へのお問い合わせはこちら住宅ローンが残っているけど家を買い替えたい！①方法について
現在家を所有している状態で買い替えを考えたときに、家を売却してから新居を買うのか、購入してから売却するか、方法について悩まれるかと思います。
そこでスムーズに買い替えを進める順番をお伝えします。
抵当権の抹消
まず住宅ローンを利用する際は、万が一返済できない場合の保証として購入する家や土地を担保にしています。
お金を貸している債権者が、担保とした土地や建物をもって債務の弁償を受ける権利を「抵当権」と言います。
抵当権は債権者の強い権限であり、抵当権が設定されている不動産は「債務が残っている」ことを意味します。
そのため住宅ローンが残っている状態で家を売却する場合は、まず抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権抹消は住宅ローンが返済完了した段階でおこない、そのあと購入者に家を引き渡します。
家の売却！先に売る？先に買う？
住み替えは、「先に売る」方法と、「先に買う」方法があり、資金状況や住み替えの緊急性によって変わります。
それぞれどのようなメリット・デメリットがあるか見ていきましょう。
先に売る方法
先に売る方法の最大のメリットは、売却金額を住宅ローンの返済や新居の購入費用に充てられることです。
住宅ローンと新居の購入費用が同時に発生することなく、資金繰りがスムーズになり精神的なストレスも軽減できるでしょう。
また焦ることなく販促活動に時間がかけられることで売却価格を妥協なく設定でき、結果として家が高く売れることに繋がります。
注意点としては、家を売却してから新居が段取りよく見つからない場合は、仮住まいの家を借りなくてはならない点です。
引っ越し費用も余分にかかるリスクがあることも、頭に入れておきましょう。
実家など頼れる場所がある方に向いている方法です。
先に買う方法
先に新居を買う場合は、たっぷり時間をかけて新居を探せるメリットがあります。
またすでにほしい物件がある方は、売却に時間をかけている間に家が売れてしまうことを防ぐために、新居を先に買う方法がおすすめです。
引っ越しが1回で済むことも、時間や労力が減らせるメリットです。
ただし注意点として、金銭的な負担が大きくなることが挙げられます。
現在の住宅ローンと新居の住宅ローンと支払いが重なり、一時的に返済額が大きくなります。
家の売却の金額を購入資金にできないので、金銭的なゆとりがある方におすすめです。
スムーズに売却が進むか精神的なストレスを抱える可能性があるので、家が築浅・立地条件が良いなど今住んでいる家が売れやすい条件である場合は安心です。
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住宅ローンが残っているけど家を買い替えたい！②資金計画について
住宅ローンの残債があるなかで家の買い替えをする場合に、もっとも不安な点は資金面だと思います。
まず家の売却価格を調べ手元に入る金額がどのくらいかを知ったうえで、安心な資金計画を立てて上手に住み替えをおこないましょう。
アンダーローンとは？
今住んでいる家の残債が家の売却価格を下回っていることを「アンダーローン」言います。
アンダーローンの場合は、売却した資金で住宅ローンを返済できるので安心です。
ただし売却に時間がかかり家の資産価値が減ることや、値段交渉が入る可能性も視野に入れておきましょう。
無事、残債を上回る金額で売却が進められれば、住宅ローンを完済し抵当権抹消がおこなえます。
住宅ローンの残りを返済してもまだ資金が残る場合は、新居の頭金などに充てられ余裕がある資金繰りができます。
オーバーローンとは？
アンダーローンとは反対に、住宅ローンの残債が売却金額を上回っていることを「オーバーローン」と言います。
築年数とともに建物の資産価値が減っていく一方で、時間をかけた返済計画を立てている場合は借り入れ金が多く残っていることがあります。
売却金額で住宅ローンの返済を終えられないので、差額を貯蓄などで補う必要があります。
資金繰りが難しい場合は、次にご説明する「住み替えローン」をご検討ください。
住み替えローンとは？
今住んでいる住宅ローンの残債分と、新居の購入資金を合算させてローンを組む方法です。
住宅ローンが残っている場合は抵当権が抹消できず家の売却がおこなえませんが、住み替えローンを利用することで残っている住宅ローンを借り入れて相殺できます。
住み替えローンを利用することで、残りのローンと新居のローンを一本化することができ、ダブルでローンを組むより費用や手間が軽減できるメリットがあります。
必然的にローンが高額になるため、現実的な資金計画を立て将来を見据えることが大切です。
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住宅ローンが残っているけど家を買い替えたい！③注意点について
住宅ローンが残っている状況で、家を買い替える場合の注意点をお伝えします。
資金面に関する重要なことなので、ぜひ参考にしてみてください。
譲渡所得税とは？
現在の家の売却金額は大きな資金として頼りになりますが、売却益のすべてが手に入るわけではありません。
注意点として、売却で得た利益に応じて譲渡所得税という税金を支払う義務があることを理解しておきましょう。
譲渡所得税は以下の計算方法で算出できます。
売却価格-（所得費+譲渡費用）
簡単に算出できるので、目安としてどのくらい譲渡所得税が発生するのか把握しておくと安心です。
なお、譲渡所得税には控除制度があるので上手に活用しましょう。
不動産の売却益が3,000万円以上の場合に、3,000万円控除される制度があります。
適用要件を満たすことが条件であり、控除を受けるには税務署での手続きが必要なので確認しましょう。
また、売却する不動産を10年を超えて所有している場合は、譲渡所得税が軽減される特例があります。
長期間所有している家を売却する際には、ぜひ活用しましょう。
最後に、特定居住用財産の買い替え特例をご紹介します。
売却する家よりも買い替えした家が高額なケースに、譲渡所得税を先送りできる特例です。
特定居住用財産の買い替え特例は、3,000万円特別控除と10年越え所有軽減税率と併用して利用することはできません。
どちらを利用すると負担が少なくなるか、じっくり検討することが必要です。
定年後のローン残高
家の買い替えにあたりひとつの目安として、買い替え後の住宅ローンの残高が現在の住宅ローンを上回らないようにすると良いでしょう。
長期的な返済計画を立てて、定年後に生活を圧迫しないようにしましょう。
多くの会社が60歳を定年としており再雇用をしてそのあと働いたとしても、大幅に年収が下がることが予測されます。
定年後のローン残高をできるだけ減らせるように、繰り上げ返済を利用しましょう。
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まとめ
ライフプランが変わり家を買い替えが迫られる状況は、誰にでも起こり得ることです。
現在お住まいの家の住宅ローンが残っていても、家を買い替える方法はあります。
税金対策や将来の生活に負担になりすぎないことを注意点として、それぞれの状況にあわせた資金計画を立てましょう。
満足した暮らしが実現できるよう、家の買い替えを前向きにご検討ください。
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