住宅ローンの保証料とは？外枠方式や内枠方式の支払い方法やメリットを解説

住宅ローンに保証料がかかる場合があることをご存知でしょうか？
これから住宅を購入する予定の方には、ぜひ知っておいてほしい情報です。
住宅購入の諸経費のなかでも比較的大きな金額なので、「住宅ローンの保証料とはなにか」「支払うタイミングはいつなのか」など、資金計画に重要なポイントをお伝えします。

住宅ローンの保証料とは？保証料の目的や支払うタイミング！

家を購入する際に、家そのものの価格以外にもたくさんの出費が生じます。
住宅ローンを組むにあたり、さまざまな諸費用が発生することを整理しておきましょう。
事務手数料、契約印紙代、抵当権設定登記費用、火災保険料など、住宅ローンにまつわる諸費用はどの金融機関を選択しても必要になります。
なかでも保証料は数10万円など高額になる場合があるので、費用がかかる理由や保証料がいらないケースなど解説します。

住宅ローンの保証料とは

住宅ローンの保証料とは、住宅ローンを組んだ債務者が事情により返済不能になった場合に、保証会社が代わって返済する契約の諸費用です。
返済が滞ってしまった場合に、借り入れ金を保証する存在として連帯保証人を思い浮かべる方が多いかと思います。
しかし住宅ローンはリスクが高く連帯保証人が見つからないことや、そのことが原因で住宅ローンを組めない事例を防ぐため、保証会社を利用する制度ができました。
保証会社は契約者が返済できなくなった場合に、契約者に代わって金融機関に住宅ローンの残債を返済します。
金融機関は保証会社を利用することで、貸し倒れのリスクを減らせます。
保証会社が住宅ローンを肩代わりした場合は、債務者は保証会社に返済を続けます。
債務者は金融機関への支払いは必要なくなりますが、保証会社へ返済を続けるという点は重要なポイントです。
「保証会社が支払ってくれたので返済義務がなくなる」というわけではないことを理解しておきましょう。
保証会社への支払いが難しい場合は、購入した不動産を売却し借り入れ金を完済します。
また、金融機関によっては保証料が発生しない場合もあります。
保証料がない金融機関はネット銀行などに多く、保証会社を利用しないため金融機関が貸し倒れのリスクを負っていることになります。
そのため債務者の支払い能力の高さを証明する必要があり、住宅ローンを組む条件が厳しくなる可能性があります。
保証料がかからないことで諸費用を大幅に減らすことができるので、条件について確認してみることをおすすめします。

フラット35とは

保証料が不要な場合の例として「フラット35」についてご説明します。
フラット35は、一般の金融機関の住宅ローンとは性質が異なり、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携して融資をおこなっている融資です。
住宅金融支援機構は、旧住宅金融公庫であり国土交通省と財務省が所轄している政策金融機関です。
行政の機関なので安心して利用できるでしょう。
また、フラット35は、職業、勤務形態や勤続年数など、通常住宅ローンを組む際に審査される条件がないので幅広い方が利用できます。
そして連帯保証人は不要で、保証料も必要ありません。
ただしデメリットもあることもご理解ください。
一般金融機関の住宅ローンは、金利タイプを選択できますがフラット35では全期間固定金利型なので、借り入れ金利は固定されます。
変動金利型と比べると金利が高いデメリットがありますが、完済まで金利が固定されていることで返済プランを立てやすいことがメリットです。
購入予定の住宅やそれぞれの状況に合わせて利用をご検討ください。

住宅ローンの保証料の支払い方！外枠方式とは？

住宅ローンの保証料の支払いは、住宅ローンの商品によっては選択できます。
外枠方式と呼ばれる支払い方について解説します。
住宅ローンの保証料の支払い方法は、それぞれのご家庭の資金状況やライフプランによって合う方法を選択しましょう。

外枠方式とは？

外枠方式は、住宅ローンの融資が始まるタイミングで保証会社に保証料を一括で支払う方式です。
住宅ローンの返済金額に保証料を組まないことから、外枠方式と呼ばれています。
外枠方式は、保証料一括前払い型とも言います。
保証料を支払うタイミングは、融資実行時が一般的ですが、融資実行の3～4日前に請求される場合もあるので、支払い日は事前に確認しましょう。
外枠方式で支払う場合の保証料の目安についてお伝えします。
借り入れの総額や返済期間、債務者の支払い能力によって左右されますが、参考にしてみてください。

借り入れ金1,000万円の場合の保証料
返済期間10年:保証料9万円
返済期間20年:保証料15万円
返済期間30年:保証料19万円
上記を目安に、借り入れ予定の金額と返済期間を照らし合わせて保証料を算出してみてください。
たとえば、3,000万円の借り入れ金を20年の住宅ローンを組む場合の保証料は、15万円×3で45万円が相場と算出できます。
その他の諸費用とあわせて支払いが可能であるか、資金計画を立ててみましょう。

外枠方式のメリットとデメリット

後述する内枠方式と比較すると、保証料の総額が少ないメリットがあります。
外枠方式は住宅ローンの開始時に前払いで支払いが完了するため、残りの住宅ローンは不動産の購入価格のみになります。
できるだけ早く返済を終わらせたい方におすすめな方法です。
また繰り上げ返済をした場合に、金融機関によっては保証料の1割ほどが返ってくる制度があります。
デメリットとしては、初期費用が多くかかることが挙げられます。

住宅ローンの保証料の支払い方！内枠方式とは？

次に、住宅ローンの保証料の支払い方として一般的な内枠方式について解説します。
銀行によっては、諸費用のローンを組む場合に内枠方式しか扱っていない場合がありますので、内枠方式とはどのような仕組みなのか理解しておきましょう。

内枠方式とは

内枠方式とは、住宅ローンの金利に保証料が組み込まれ、指定した返済期間で少額ずつ支払う方法です。
その方法から「分割払い」や「金利上乗せ型」などとも呼ばれます。
内枠方式の保証料は、金利に0.2%上乗せされるのがおおよその相場です。
たとえば金利0.6%で借り入れる場合は、金利が0.2%上乗せされ0.8%で毎月返済することになります。

内枠方式のメリットとデメリット

外枠方式のメリットは、借り入れ時にまとまった資金の用意がいらないことです。
最初にかかる自己資金の負担を軽減したい方や、手元に現金を残しておきたい方におすすめです。
たとえば、住宅ローンを実行したあとに大きな出費が予想外に発生した場合でも対応できます。
お子さまの進学のタイミングで受験料や入学金などまとまった金額が必要になるかもしれない場合などは内枠方式を選ぶという考え方もあります。
デメリットとしては、返済期間が長くなり一般的に総支払額が多くなると言われています。
ただし例外として、住み替えや繰り上げ返済をして支払い期間前に完済した場合、完済以降は保証料を負担する必要がなく結果的に総支払い額が少なくなる可能性があります。
外枠方式は保証料の1割ほどしか返金されないので、繰り上げ返済の可能性がある方は内枠方式を選択するとお得かもしれません。

まとめ

住宅ローンの保証料について解説しました。
家を購入する際の諸費用は意外と多く、契約時に初めて知るものもあるかもしれません。
住宅ローンの保証料とは、保証会社との契約に関わる諸費用です。
支払い方法は、資金計画や契約者の状況によって外枠方式と内枠方式が選択できます。
メリットとデメリットを理解して、無理のない住宅ローンの返済計画を見定めましょう。
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