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ダブルフラットで住宅ローンを借りるメリットやデメリットとは?

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カテゴリ:住宅ローン

ダブルフラットで住宅ローンを借りるメリットやデメリットとは?

住宅ローンを組む際「フラット35」を検討する方も多いのではないでしょうか。
変動金利と違い、市場金利の影響を受けないメリットがありますが、最長35年間同じ金額を払い続けられるだろうか…と不安な方もいるでしょう。
そこでご紹介したいのが、フラット35の商品を2つ組み合わせる「ダブルフラット」です。
この記事ではダブルフラットの仕組みやメリット・デメリットを解説します。

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賢い住宅ローン選び①「ダブルフラット」とは?

賢い住宅ローン選び①「ダブルフラット」とは?

ダブルフラットとは、フラット35の商品を2つ組み合わせることでライフステージに合った返済計画を立てられるプランのことです。
フラット35を2つ組み合わせるってどういうこと?と疑問に思う方もいるでしょう。
フラット35といえば最長35年間、毎月の返済額が変わらない住宅ローンのイメージが強いですが、実は2つの金利に分かれています。
そのなかでも、借り入れ期間が15年以上20年以下のローンを「フラット20」と呼び、フラット35と同様、全期間固定金利に変わりはありません。
しかし借り入れ期間が20年以下(フラット20)と21年以上(フラット35)の場合では、適用される金利に違いがあります。
例として2つの金利を、2021年10月現在の金融機関が提供するもっとも多い金利で考えてみましょう。
借り入れ額は3,000万、ボーナス返済なし、元利金等返済の場合(融資率9割以下)

●返済期間35年で借り入れすると、金利は1.3%、毎月の返済額は8.9万円
●返済期間20年で借り入れすると、金利は1.18%、毎月の返済額は14.1万円


上記からわかるように低金利で借り入れしても返済期間が短いと、毎月の返済額は多くなってしまいます。
今回の例では毎月の返済額に約5万円の差があり、それを20年間毎月支払うとなるとけっこうな負担がかかりますよね。
それでも、できれば金利を安く抑えて借り入れしたいと考える方が大半ではないでしょうか。
そこで住宅ローンの一部分でも安い金利で借り入れできるようにと考えられたプランが「ダブルフラット」です。
組み合わせには、以下の3つの方法があります。

●「フラット20」+「フラット20」
●「フラット35」+「フラット20」
●「フラット35」+「フラット35」


違う返済期間のローンを2つ組み合わせるため、一方を元金均等毎月払い、または元利均等毎月払にすることや、一方だけボーナス併用払いにすることも可能です。
実際に例を用いて、ダブルフラット利用時とフラット35のみ利用したときの返済経過をみてみましょう。
「借り入れ額は3,000万、元利均等払い、ボーナス払いなし、フラット20の金利:1.18%、フラット35の金利:1.3%」を前提条件に計算します。
フラット20で1,000万、フラット35で2,000万の借り入れで想定しシミュレーションすると、結果は以下のようになりました。

●フラット35のみ利用:毎月の返済額は8.9万円、総返済額は3,736万円
●ダブルフラットを利用:当初20年間の返済額は10.7万円、21年以降は6万円、総返済額は3,615万


このようにダブルフラットで借り入れした場合、当初の返済額は多くなるものの、21年目以降は1本分の返済となるため、返済額は少なくなっています。
また総返済額についても、フラット35と比べダブルフラットを利用したほうが安いことが分かり、その差は121万円です。
上記のことから、ダブルフラットを使えばトータルの返済額を抑えつつ、後半の毎月返済額も減らせる効果があると分かります。

どんな方におすすめ?

ダブルフラットの仕組みを活用することでメリットがあるのはどんな方でしょうか?
それは主に「子どもの年齢が低く、教育費が増える頃には毎月の返済額を減らしたい」という方や、「定年後は返済を減らし、それまでは多く返済したい」といった方です。
たとえば、もっとも教育費がかかる高校入学の時期に返済額を減らしたい場合、1本の住宅ローンを15年で完済すれば、高校入学時以降は毎月の返済額を低くすることができます。
また、60歳までに1本の住宅ローンを払い終えれば定年退職後の返済額を少なくすることもできるのです。
このようにライフステージに合わせた返済計画が立てられるため、当初から一定期間の間は返済額が多くなりますが、その後は返済額を抑えつつ総返済額も少なくしたい方に向いているといえるでしょう。

ダブルフラットの利用条件

ダブルフラットの利用条件は、基本的にフラット35と同じです。
以下に利用条件を記載します。

●申し込み時の年齢が満70歳未満の方
●2つの借り入れの申し込み者は同一であること
●日本国籍の方(外国籍の場合は永住許可を得ている、または特別永住者であること)
●すべての借り入れに対し、年収に占める割合が年収400万未満であれば30%以下、400万以上であれば35%以下であること
●借り入れ可能額は200万円以上8,000万円以下の購入価格以内であること


また借り入れ期間は15年以上、上限は以下となり、いずれかの借り入れ期間が15年未満の場合は借り入れ対象となりません。

●80歳-申込時の年齢
●35年


なお団体信用生命保険に加入する場合は、2つの住宅ローンに対して加入する必要があるため、その分保険料が高くなることを覚えておきましょう。

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賢い住宅ローン選び②ダブルフラットのメリットとは

賢い住宅ローン選び②ダブルフラットのメリットとは

ダブルフラットには以下のようなメリットがあります。

●ライフステージに合わせた返済が可能
●総返済額を抑えられる


定年退職後は住宅ローンの毎月返済額を減らしたいという方が、ダブルフラットを利用するとどれほどのメリットがあるのか試算してみましょう。
例:利用者は男性45歳、年収600万、車のローンなど他の借り入れはなし
「借り入れ額は3,000万、元利均等払い、ボーナス払いなし、フラット20の金利:1.18%、フラット35の金利:1.3%」を前提条件に、「フラット20で1,000万、フラット35で2,000万の借り入れ」と想定します。※なおフラット20は60歳までに完済する予定とし、返済期間は15年で設定

ローン返済開始~15年
毎月の返済額=フラット20の返済額6.1万円+フラット35の返済額6万円で12.1万円

16年目以降
毎月の返済額=フラット35の返済額6万円

総支給額
フラット20+フラット35=3, 583万円
また同じ条件でフラット35を単独で利用した場合は以下のようになうな結果になりました。
ダブルフラットを利用したときのほうが約150万円も総支給額が低くなっています。
フラット35のみ利用:毎月返済額8.9万円、総支給額3,736万円

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賢い住宅ローン選び③ダブルフラットのデメリットとは

賢い住宅ローン選び③ダブルフラットのデメリットとは

ダブルフラットにはメリットもあればデメリットも存在します。
それでは、どのような点がデメリットとして考えられるでしょうか。

●返済当初は借り入れ金額が多くなるため、希望する借り入れ金額と実際の借り入れ金額が合わない場合がある
●2つの住宅ローンに加入するため、印紙代や抵当権設定費用などの諸費用が多くなる
●すべての金融機関が取り扱っているわけではない
●借り入れ当初の金額が多くなる


ダブルフラットは2つの借り入れをするため、借り入れ当初は返済額が多くなってしまいます。
そのため希望する借り入れ金額に届かなかったり、借り入れ当初の返済が困難なケースがあったりして、ダブルフラットを使用できる方が限定されてしまう原因にもなっているのです。
またダブルフラットはすべての金融機関が取り扱っているわけではありません。
住宅金融支援機構のHPにて、取り扱い金融機関の確認が可能です。

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まとめ

ダブルフラットとは、どういった仕組みで、どんなメリットやデメリットがあるかを解説しました。
借り入れ当初は返済額の負担が大きいため慎重に検討する必要がありますが、将来の返済額を抑え、ライフステージに合わせた返済計画を立てたい方には向いている住宅ローンといえるでしょう。
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