不動産を売却する際、高く売るにはどうしたら良いのでしょうか。
不動産を売るに至る背景には、さまざまなケースがありますが、いずれにしても高く売れるに越したことはありませんよね。
今回は、不動産を高く売るためのポイントを解説していきます。
不動産を売る際に知っておきたいレインズの仕組み、両手取引や囲い込みなどについても触れていきますので、不動産を高く売りたいという方は、ぜひ参考にしてください。
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不動産を売買する際によく聞くレインズ。
「いったいレインズとは何？」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
まず、レインズの仕組みについて詳しく解説していきます。
レインズとは何？
レインズは、「Real Estate Information Network System 」の頭文字をとった「REINS」のことです。
レインズは、不動産業者間での物件情報を共有するためのシステムで、一般の方はアクセスすることができません。
しかし、例外として媒介契約を結んでいる売主は、自分の売却物件限定ですが閲覧することが可能です。
レインズの掲載について
不動産を売却する場合、自分で買主を探すケースを除き、多くの方は不動産会社と契約して仲介を依頼することになります。
不動産会社と交わす媒介契約は以下の３つです。
●専属専任媒介契約
●専任媒介契約
●一般媒介契約
それぞれの契約に特徴がありますが、今回はレインズの掲載義務について解説します。
レインズへの掲載義務があるのは、専属専任媒介契約と専任媒介契約です。
一般媒介契約を結んだ場合、不動産会社にレインズの掲載義務は発生しません。
また、専属専任媒介契約は5日以内、専任媒介契約は7日以内に登録しなければいけないという決まりがあります。
それでは、レインズに登録すると何が違うのでしょうか。
レインズに登録するメリット
レインズに物件が登録されると、多くの不動産業者が目にしますので、売却までのスピードが早くなります。
ただし、売却価格を相場よりはるかに高く設定した場合や、そもそも立地が悪くて売れないなど問題を抱えた物件は、レインズに登録したからといってすぐに売れるわけではありません。
しかし、レインズに登録するのと登録しないでは、売れる確率が変わってくるのです。
物件を買いたいという顧客を抱えている不動産会社は、顧客の希望にあった物件をレインズで探します。
不動産を売却する場合、レインズのほか一般的な不動産ポータルサイトに掲載しますので、一般のお客さまと業者のダブルで買主が見つかりやすいというメリットがあるのです。
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不動産を高く売る場合に知っておきたい両手取引とは？
両手取引という言葉を聞いたことがありますか？
不動産業界ではよく聞く言葉ですが、一般の方はなかなか聞かない言葉ですよね。
ここからは両手取引について解説していきます。
不動産売買の仲介をメインとしている業者は、お客さまからの仲介手数料で成り立っているといっても過言ではありません。
仲介手数料とは、仲介を依頼された売主や買主からいただく報酬のことです。
売主と買主両方から仲介手数料が発生する取引のことを、両手取引といいます。
また、売主・買主のどちらか片方から仲介手数料が発生する契約は、片手取引といいます。
片手取引とは？
最初に片手取引についてご説明します。
売主のAさんがB不動産に仲介の依頼をした、として話を進めますね。
さっそくB不動産はレインズにAさんの物件を登録しました。
そこにC不動産から、Aさんの物件を買いたいDさんという方がいますとの連絡がはいります。
売主Aさんと買主Dさんの条件が合えば契約に進むことになりますね。
この場合、B不動産は売主Aさんから、C不動産は買主Dさんからそれぞれ仲介手数料をもらいます。
この場合、B不動産もC不動産も、どちらか片方からのみ仲介手数料をもらうわけですから、片手取引となります。
両手取引とは？
次に両手取引についてご説明します。
売主のAさんがB不動産に仲介の依頼をします。
B不動産はCさんという買主を見つけて、売買契約が成立しました。
この場合、B不動産は売主Aさんと買主Cさんから仲介手数料をもらうことになります。
この流れが両手取引です。
単純に、片手取引の仲介手数料の倍の仲介手数料がもらえることになります。
この流れだけを見ると普通の取引ですよね。
しかし、問題となるのは囲い込みによる両手取引をしたケースです。
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不動産を高く売る場合に知っておきたい囲い込みとは？
アメリカなどでは、両手取引が禁止されています。
しかし、日本ではとくに両手取引を禁止とはしていません。
しかし、それは正当に募集をおこなった際の両手取引に限ります。
これからご説明する、不動産業者の囲い込みという行為は、とても悪質な行為となり、売主にとって損する可能性もありますので注意が必要です。
囲い込みとは？
囲い込みとは、他の業者から買い手がついても断ってしまう行為のことです。
買主がいるのに断わるという行為は、売主としてはチャンスを逃してしますうことになりますよね。
なぜこのようなことがおこなわれるのかというと、無理にでも両手取引に持ち込みたいからです。
囲い込みがおこなわれる流れ
囲い込みをおこなうためには、売主と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。
一般媒介契約は、売主が複数の業者と契約を結べるため、囲い込みができないからです。
囲い込みをする業者の多くは、「他の業者より高く売れる自信がある」などのトークを使って専任契約を結ぶケースが多く、売主は高く売りたい心理で契約してしまうことも少なくはありません。
そして、業者は相場より高値でレインズに登録します。
その値段で売れることもありますが、売れないケースがほとんどです。
また、専任媒介契約を結んだにも関わらず、レインズに登録しない悪質な業者もいます。
もしくは登録して売主に見せたあと、登録を削除する業者もいるようです。
このような囲い込みをされてしまうと、契約した不動産で買主が見つからない限り売却することができません。
しかし、囲い込み業者は多少値段を下げてでも売りたいのです。
専任媒介契約の有効期間は3か月で、この間に売れなかったら売主から解約される可能性があるというのが理由となります。
そして、結果的に値下げをおこなった上で売却するというケースも少なくはありません。
やっかいなのは、囲い込みされている事実になかなか気づけない、ということです。
他の業者からの問い合わせを断っていることは、売主にはわかりません。
囲い込みの被害にあわないためには、執拗に専任媒介契約を結びたがる業者を疑う目を持つことでしょう。
もちろん専任媒介契約を結ぶメリットはたくさんありますので、信頼できる不動産会社と契約を結ぶことが大事なこととなります。
また、契約後にはレインズの掲載を定期的に確認することが大事です。
レインズに登録したときに発行される登録証明書には、売主がレインズへログインするためのID・パスワードが記載されています。
そのアカウント情報を使って、自分の物件の登録状況を確認することができますよ。
さらに問い合わせ件数などを明確に報告してくれる業者は信頼できるでしょう。
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まとめ
今回は、不動産を高く売るためには、囲い込みにあわないようにすることが大事です。
囲い込み被害にあわないためには、レインズへの登録チェックや不動産会社の選び方が重要となります。
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