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借地権付きの土地はどう売却する?地主との関係性が重要な理由

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借地権付きの土地はどう売却する?地主との関係性が重要な理由

「借地権付きの土地を売却したい」そのようにお考えの方はいらっしゃいませんか?
借地権とは土地を借りる権利のことで、一般的な土地とは少し異なるのが特徴です。
この記事では借地権物件を売却する際に知っておきたい知識として、種類や割合、地主との関係性についてお伝えします。
借地権の土地を相続するなどして、売却を検討している方はぜひ参考になさってください。

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借地権付きの土地の売却で知っておきたい種類

借地権付きの土地の売却で知っておきたい種類

まずは借地権付きの土地の売却で知っておきたい、種類を見ていきましょう。

普通借地権

種類としてまず挙げられるのが、普通借地権です。
普通借地権とは土地を借りられる期間が決まっていて、更新すれば半永久的に借りられます。
建物の構造は問わず、最初の契約期間は30年間です。
そのあとは両者が合意した上で契約を繰り返し、1回目は20年間、それ以降は10年間のスパンで更新していきます。

定期借地権

定期借地権も、土地の売却で知っておきたい種類のひとつです。
一般定期借地権とも呼ばれ、一戸建てやマンションなどの集合住宅を建てるための土地として賃借されます。
契約期間は50年以上と長期に渡りますが、原則更新はできず、期間満了に伴い更地にして地主へ還さなければなりません。
「借りられる期間が決まっている」という風に理解しておくと良いでしょう。

事業用定期借地権

ショッピングモールやお店を構えるときに利用する種類です。
いわゆる事業用の権利で、契約期間は10年以上50未満となっています。
法改正以前(2008年1月1日)の決まりでは、10年以上20年以下だったので、これまでより長い期間契約することが可能です。
期間満了を迎えたら、更地にして地主へ還します。

建物譲渡特約付き借地権

契約期間満了後に、借地人が建てた建物を地主が買い取る種類です。
存続期間は30年以上が一般的で、特約に買い取る旨が記載されます。
満了に伴い、地主は建物の所有者になれるのがメリットです。

一時使用目的の借地権

建設現場の隣にある土地などに、一時的な簡易建物を建てる際に利用する種類です。
事務所やトイレなどが設置されたプレハブ倉庫などが挙げられます。
工事中の現場の側に、「いつのまにかプレハブ小屋が建っていた」という経験はありませんか?
その土地は、一時使用目的の借地権が付いた場所かもしれません。
このように借地権付きの土地にはたくさんの種類があります。
そもそも借地権とは建物を建て、所有者になるための権利なので、長期間土地を借りることが可能です。
数十年ととても長い契約期間になる反面、満了後は地主に還す必要があります。
また、借地権を利用すれば土地がなくても建物を建てられるのがメリットです。
土地代が不要になるため、コストを抑えながら不動産を所有できますが、その分土地の利用料金としてお金を支払わなくてはなりません。
支払いが滞ると契約解除になることもあるので注意が必要です。

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土地を売却する際に理解しておくべき借地権割合とは?

土地を売却する際に理解しておくべき借地権割合とは?

次に、借地権付きの土地を売却する際に理解しておくべき割合について見ていきます。
地主から借りている土地は、借主の持つ「借地」と地主側の「底地」で成り立っています。
借地権割合とは、そのうちの借地部分がどのくらいを占めているのかを表したものです。
土地を利用するための権利として価値があるため、相続税の評価や、税金を算出するために割合が存在します。
たとえば親が借地権付きの土地に建物を建て、住んでいたとします。
子どもに相続するときは、借地権割合をもとに評価額や税金の金額が決定するという仕組みです。
ちなみに割合は国税庁が10%刻みで定めていて、地域性に左右されます。
人気の駅の近くや繁華街のある場所など、土地としての利用価値が高い場所は借地の割合が高くなるのが特徴です。
駅から遠い場所などは割合を定めていないケースが多く、借地であっても権利としての評価がないということになります。

割合の調べ方は?

では相続などで借地権付きの土地を手に入れ、売却する場合、割合はどのように調べれば良いのでしょうか?

国税庁のウェブサイトにアクセスする
国税庁のウェブサイトにアクセスし、財産評価基準(路線価図・評価倍率表)から割合を知りたい土地の住所を入力してください。
数字とアルファベットで構成された地図が出てきます。

路線価図にある数字を調べる
路線価図にある数字は路線価を表し、アルファベットが割合となっています。
路線価とは土地1㎡あたりの価格を表したもので、「路線価×土地の面積」で相続税を算出できるのが特徴です。
Aは割合が90%、Bは80%、Cは70%、Dは60%、Eは50%、Fは40%、Gは30%という風に、10%ずつ下がっていきます。
たとえば「21500B」となっている場合は、路線価が2,150万円で借地権割合は80%です。
売却するために割合を知りたいときは、上記の方法でチェックなさってください。
ちなみに都心部などの一等地では、割合が80%や90%で設定されていることが多くあります。
売却時や相続時には税金が多くかかることが伺えますね。

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借地権付きの土地を売却するためには地主との関係性がポイント

借地権付きの土地を売却するためには地主との関係性がポイント

借地権付きの土地を売却するためには、土地の所有者である地主との関係性が重要になってきます。
「そもそも借地権付きの土地は、地主に返還しなければならないのでは?」と考える方もいらっしゃいますが、実は売却することも可能です。
しかし売却するためには地主の許可を得なければなりません。
一般的には承諾してもらった上で、承諾料(名義書換料)を支払うことで売ることが可能です。
ちなみに承諾料は借地権の10%が相場とされています。

売却する方法

売却するためには、以下のような方法を用います。

第三者(個人や不動産会社)に売る
個人や不動産会社など、第三者に対して売却する方法です。
地主の承諾を得ることはもちろん、多くのケースで売却のための費用は売主負担となります。
この方法は一般的な土地の売却と異なり、さまざまな制約があるため、場合によっては地主と揉めたり、トラブルになったりすることがあるので注意が必要です。
スムーズに手続きを進めるためには専門的な知識や経験を要するので、プロに依頼することも視野に入れましょう。

地主に買い取ってもらう
地主に買い取ってもらうというのが、多く用いられる売却方法です。
もともと地主の割合は底地権のみですが、買い取ることで借地権も手に入れられます。
地主にメリットが多い売却方法です。

底地権と合わせて第三者(個人や不動産会社)に売る
底地権と合わせて第三者(個人や不動産会社)に売却すれば、高値で売れる可能性が高くなります。
しかし地主にとっては資産を売ることになるので、慎重に交渉しなければなりません。
底地権を手放すことに反対する地主も当然いるので、なかなか承諾を得られないケースもあります。
このように借地権付きの土地は、どのような売却方法であっても地主との交渉が必要です。
関係性や信頼性が重要で、場合によっては長期戦になることもあるでしょう。
そのため売却する場合は、スケジュールに余裕を持つ必要があります。

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まとめ

この記事では借地権の土地を相続するなどして、売却を検討している方に向け、売却する際に知っておきたい種類や割合、地主との関係性についてお伝えしました。
一般的な土地の相続や売却と異なる部分があるため、手放す際は注意が必要です。
今回お伝えした内容をぜひ参考にしていただき、売却手続きを円滑に進めてください。
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