土地と注文住宅を購入する際の住宅ローンは注意が必要？融資方法などを解説

土地を購入して注文住宅を建てると、ローンが実行される前にまとまったお金を支払う場面がいくつかあります。
そのため建て売り住宅に比べると、住宅ローンの組み方が複雑になるので注意が必要です。
そこで今回は、注文住宅を建てる場合のお金の流れや融資についてお伝えしていきます。
注文住宅を検討中の方はぜひ参考にしてみてください。

土地を買って注文住宅を建てる際の住宅ローンとお金の流れ

まずは土地を買って注文住宅を建てる際の、住宅ローンとお金の流れを整理していきましょう。
冒頭にもあるように、土地購入からはじまる家づくりは、いくつかのタイミングでまとまった資金が必要になります。
住宅ローンの融資が実行される前のため、ある程度手元に資金を残しておくことが大切です。
また具体的なお金の流れを知っておかないと、どのタイミングで資金が必要になるか把握しにくくなります。
一般的には以下のような場面で支払いが発生するので、ぜひ覚えておきましょう。

土地の決済時

土地を購入すると、「申し込み」「住宅ローンの審査」「売買契約」「決済」が主な流れとなります。
そのなかで支払いが生じるのは、売買契約（手付金）、決済時（土地の残代金）の2回です。
手付金として代金の一部を支払い、決済時に残りを支払います。

建物の着工時

建物の着工時にも支払いが発生します。
着工時に着工金という名目でお金をおさめる必要があり、全体で見ると3回目の支払いです。
地鎮祭をおこなう際はその分の費用も支払う必要があります。

上棟時

注文住宅の上棟時には建物の中間金の支払いが必要です。
お金の流れとしては4回目の支払いとなり、着工時と同じく準備する必要があります。
上棟式の費用もこのタイミングで発生するので、実施する際はその分の費用も必要です。
このように土地を購入して注文住宅を建てる際は、いくつかの場面で支払いが生じます。
ハウスメーカーや工務店、土地の条件などによってタイミングは異なりますが、複数の場面でまとまった資金が必要になるので、お金の流れとしておさえておいてください。

分割融資とつなぎ融資という2つの選択肢がある

土地の決済時や建物の着工時、上棟時それぞれの支払いを手持ちの資金で充当できないときは、なんらかの融資を受ける必要があります。
土地の購入代金だけでなく、建物の費用も必要なので、すべて自己資金でまかなうのはむずかしい方もいらっしゃるでしょう。
そのときは「分割融資」もしくは「つなぎ融資」を利用し、支出に備えます。
住宅ローンは原則、建物の引き渡し時に融資が実行されるため、土地の購入段階では組めないのが一般的です。
しかし分割融資かつなぎ融資であれば、建物の完成前でも借り入れができます。

土地購入後に注文住宅を建てる際に利用する住宅ローンの分割融資

では、土地購入後に注文住宅を建てる際に利用する、住宅ローンの分割融資とはどのようなものなのでしょうか？
分割融資とは、融資の実行タイミングを分割できる借り入れ方法で、土地先行融資とも呼ばれます。
注文住宅を建てる場合、金融機関が建物を担保として設定するため、建物が完成したあとに実行されるのが一般的です。
分割融資なら建物の着工時や上棟時に借り入れでき、支払いに充当できます。
ただし、分割融資を取り扱っている金融機関は限られているので、利用する予定の金融機関に確認してみてください。

土地と建物それぞれ契約が必要

先に購入する土地とあとから建てる建物、それぞれのタイミングで申し込みと契約をおこないます。
建て売り住宅の場合は一度で済むので、少し手間がかかりますが、1つの契約で何度も融資してもらえるのがメリットです。
土地の売買契約時には、一般的に以下の書類が必要なので、あらかじめ準備しておきましょう。

●売買契約書（土地）
●重要事項説明書（土地）
●登記簿謄本や公図、地積測量図（土地）
●建物の間取り図
●建物の見積書

土地の書類だけでなく、建物に関する資料も必要です。
つまり分割融資を受けるためには、土地の購入時に、マイホームのプランをある程度決めておかなくてはなりません。
間取り図といった設計に関する書類も提出する必要があるので、速やかにプランニングをおこなってください。

一般的には店頭金利が適用される

金利は一般的に、融資が実行されたときの店頭金利が適用されます。
そのため、分割で融資を受けるごとに利率が変わるかもしれません。
たとえば土地を購入したときは0.8％だったけれど、建物の決済時は1％になっていたとします。
この場合は土地の引き渡し後から建物の決済時までは0.8％が適用され、建物を引き渡したあとは1％が適用される仕組みです。
ただし上記のように店頭金利をその都度適用する金融機関もあれば、一定になっているところもあります。
変動金利と固定金利、選べるところもあるので、返済プランやそのときの店頭金利に応じて選んでみてください。

条件次第で住宅ローン控除の対象になる

住宅ローン控除とは、マイホームを購入すると一定の期間税金が控除されるものです。
しかし、一般的に土地のみの購入の場合は対象外となります。
土地を購入してから2年以内に建物を建て、引っ越しすることで対象になるので、税金負担を回避できるでしょう。

土地購入後の注文住宅で利用する住宅ローンのつなぎ融資

最後に土地購入後の注文住宅で利用する、住宅ローンのつなぎ融資について見ていきます。
つなぎ融資とは住宅ローンを契約する前に、一時的な借り入れ（短期的なローン）ができる融資方法です。
融資実行中は利子を支払い、元金は住宅ローンの決済時に一括返済します。
「費用を一度立て替える」というイメージで、先述した分割融資と同様、土地の決済時や建物の着工時に支払う費用に充当することが可能です。

金利が割高になる

デメリットとして、金利が割高になる点が挙げられます。
そもそもつなぎ融資は住宅ローンの契約前に締結するものなので、担保になるものがありません。
いわゆる無担保ローンとなり、その分金利が割高になるのが注意点です。
とはいえ土地だけでなく、建物に対しても融資してくれるので、注文住宅を建てる方にとってはメリットも十分得られるでしょう。

住宅ローン控除の対象外

注意点として知っておきたいのが、住宅ローン控除の対象外という点です。
税金の還付を受けるためには長期間（10年以上）の借り入れが必要となります。
マイホームを持った方に対しての制度なので、家を建てた際はぜひ活用したいところです。
しかし、短期のローンになるつなぎ融資は、控除の対象外となってしまうことを理解しておきましょう。

建物の完成が遅れると支払いが増える

建物の工事がスムーズにいかず、完成が遅れると、その分支払う利息が増えてしまうのもデメリットです。
注文住宅を建てる際は思わぬトラブルに見舞われることがあります。
雨や台風など天候によって作業が遅れたり、途中で工事が追加されたりする可能性もあるでしょう。
余計な利息の支払いを避けるためには、作業が円滑に進められるよう、入念な建築計画を練っておくことが大切です。

まとめ

この記事では土地探しからおこなう注文住宅を検討中の方に向け、支払いのタイミングや借り入れの仕方を見ていきました。
建て売り住宅やマンション、中古物件と異なり、お金の流れや住宅ローンの融資方法が異なります。
今回お伝えした内容を参考にしていただき、必要な資金を適したタイミングで融資してもらいましょう。
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