分譲マンションや一戸建てなど、不動産の売買にはあらゆる手続きや契約などがあり、忙しくてチェックミスなどをしてしまいがちです。
必要な書類なども数多くあるので、なるべく間違いのないように、事前に調べてから売買契約などをおこなっていくのが良いでしょう。
ここでは、不動産の売買契約の注意点などを解説していきますので、ぜひ参考にしていただければと思います。
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重要事項説明書の確認
売買契約をおこなう際には、不動産会社から、物件に関する重要事項説明書の説明が入ります。
まずひとつが、取引される物件に関する説明を受けます。
登記記録の内容や電気、ガス、水道の整備状況の説明などを聞き、不備がないかをチェックします。
次に取引条件に関する事項の説明が入ります。
金額や支払い金に関する説明、また契約解除事項の内容など、金銭や契約に関する事項の説明を聞いて、問題がないかを確認しましょう。
基本的には、どのような物件で、どのような条件で売買をおこなうのか、というのを詳しく説明する場となるので、不安な部分や確認しておきたい部分がある場合は、事前にメモなどをしておき、情報をクリアにしておくと良いと思います。
売買契約書の読み合わせ
重要事項説明書を確認したあとは、売買契約書の読み合わせの段階に入ります。
契約の当事者は誰か、支払い方法はどうなっているか、物件に間違いはないかなど、あらかじめ決めていることの再確認をしていく作業です。
物件の現況や、設備の現況などについても確認し、不備があった場合は指摘するなどしなければなりません。
これらの内容をよく確認したうえで、問題がないと判断できた場合、署名と捺印、手付金の支払いをしていく流れになります。
売買契約の締結
売買契約を締結したあとは、物件の抵当権の譲渡や、物件の受け渡しなど、さまざまな作業をしていくことになります。
万が一契約後に物件に不備が見つかったりした場合には、売主の場合、買主に対し、欠陥の責任を負わなければなりません。
欠陥などに対して、売主が責任を負うことを瑕疵担保責任と言います。
欠陥が重大で、住むこともできないようなものであれば、契約の解除もできるようになっているので注意が必要です。
自身が買主の場合は、契約書類に、瑕疵担保責任の記載がされているか、売主にだけ有利な契約となっていないかなど、チェックを欠かさずおこないましょう。
瑕疵担保責任は基本的に引き渡し後2か月から3か月程度が有効な期限とされています。
それ以降に欠陥が見つかったとしても、元々あったものか、それとも新しくできたものなのかの判断が難しいからです。
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不動産の売買契約の注意点と必要書類
身分証明書や印鑑証明書
大きなお金が動く重要な契約なので、身分証明書は必須な必要書類になります。
それだけでなく、普段は使わないかもしれませんが、印鑑証明書も必要になってきます。
印鑑証明書は、その印鑑が自分のもので間違いないという証明に利用するもので、重要な契約ごとの際に利用されるものです。
印鑑証明書は発行から3か月以内のものでないと有効にはならないため、早めに用意するに越したことはありませんが、早めすぎると有効期限がすぎてしまう可能性もあるので注意が必要です。
また、住民票も必要になるので、印鑑証明と同じく、市町村の窓口で取得しなければなりません。
登記権利書または登記識別情報
これらは、法務局から登記名義人に交付される書類です。
登記名義人が真の物件の所有者であることを証明するために必要な書類となってきます。
自身が売主である場合は、この登記権利書を買主に渡し、移転登記をおこなうことで、はじめて所有権が売主から買主へと移ります。
これを紛失してしまった場合は、本人確認の際に法務局から事前通知が郵送されるので、それを利用するようにしましょう。
事前通知というのは、法務局が本人かどうかを確かめるため、郵送にて問い合わせをおこなう方法のことです。
本人確認をおこない、登記名義人が本人であることが間違いないとされて、法務局は本人であることを確認します。
固定資産税納税通知書
こちらは、固定資産税の納税額を確認するために必要な書類です。
固定資産税は1月1日に年間の固定資産税に対し課税がされるため、取得時期に応じて税額が決定されるのが一般的となっています。
手元にこれがない場合は、市町村の窓口で発行してもらう必要があります。
土地測量図や境界確認書
土地の売買などに必要になる書類です。
これも、自身が売主である場合には用意しておかなければなりません。
協会確認書においては、どこからどこまでが土地で、どこまでを売却対象とするかを記載する必要があります。
境界が明確でないと、売買契約時にトラブルになってしまう可能性もあるので注意しましょう。
土地測量図は公的な書類なので、市町村の窓口で発行することができますが、境界確認書は企業が境界を確認するものなので、もしも紛失した場合は境界を確認してくれた会社に再度発行してもらう必要があります。
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不動産の売買契約の郵送での注意点
売りたい土地が遠方にある場合
なにかの事情があり、売却したいという土地が遠方にあるというケースもあるでしょう。
わざわざ買主や仲介業者と相談をする際に、遠くまで足を運ぶのは億劫だと思いますし、時間も手間もかかってしまいます。
そうしたケースのために、売主、買主、仲介業者の3者のあいだで、契約書類などを郵送してやり取りをすることができます。
契約書の持ち回り契約と言われる方法で、仲介業者が契約書類を作成したあとは、買主に郵送し、買主が署名、捺印をして手付金を支払ったら、売主へ郵送されます。
売主は郵送された書類を確認して、契約書に署名、捺印をします。
手付金が支払われていることを確認したら、契約書を仲介業者に返送します。
これで、売買契約は完了となります。
これをおこなう際には、買主と売主、双方が納得したうえで遠方でやり取りをおこなう必要があります。
法律上は双方が持ち回り契約の意味を共有、理解していれば合法となりますが、どちらかが認識不足をしていたり、理解しきれていない場合は契約することはできないので、必ず双方理解をしたうえでやり取りしていきましょう。
買主の場合は原則仲介業者と対面でやり取りしなければならない
売主側は遠方でやり取りをおこなうことができますが、買主側は、書類の説明などの際にどうしても仲介業者と対面でやり取りをする必要があります。
しかし、例外もあるのでそちらを確認しておきましょう。
昨今ではオンライン化や社会情勢も加味したうえで、オンライン上で書面の確認や説明をおこなっている企業もあるので、そちらの企業を利用することで、非対面でやり取りをおこなうこともできます。
まだ本格的に導入されている仕組みではないため、非対面を導入している会社は少ないですが、今後導入していく企業も増えていく可能性があるため、そうなれば買主側も対面する必要なく売買契約を交わすことができるようになります。
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まとめ
ここまで、不動産の売買契約の注意点として、流れや必要書類、郵送でのやり取りの方法などを解説してきました。
売主側でも買主側でも、金額の大きなものを取引することになるのは変わりないので、なるべく慎重に、お互いが納得できる形で契約を進めていくことが重要になってきます。
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