現在住宅の購入を検討されている方は、住宅ローンにおけるオーバーローンという言葉を聞いたことがあるでしょうか。
ここでは、住宅ローンにおけるオーバーローンとはどのようなものか解説していきますので、ぜひ参考にしていただければと思います。
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オーバーローンとは、もともと購入した物件の資産価値よりもローンの残高が多くなっている状態のことを指します。
築年数とローン
住宅は築年数が経てば経つほど資産価値が低くなっていきますが、住宅ローンは返済額が低いと長いあいだ残るものになります。
一部残る
住宅を売却したとして、その利益をローンの返済に充てたとしても、完済しきれずにローンの一部が残ってしまい、その後も返済しなければならない状態になる可能性があります。
せっかく住宅を売却したのに、ローンがまだ残っていて、それを支払わなければならないというのは精神的にも苦痛となるでしょう。
できるかぎり、ローンが残らないように返済はこまめにしておいたほうが良いと思います。
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住宅ローンのオーバーローンの諸費用
諸費用は借り入れ銀行によって異なる
住宅ローンでは、物件の購入に伴う諸費用を融資してくれる場合もあります。
融資してもらうことのできる諸費用は銀行によって異なるので、いくつかご紹介していきます。
たとえばみずほ銀行では、火災保険料、保険会社手数料、保証料、仲介手数料、リフォーム費用までも諸費用として扱うことができ、それらの融資も対応してもらうことができます。
イオン銀行や楽天銀行などではリフォーム費用までは融資してくれないので、どうしてもお金が必要な場合に利用してみるのも良いかもしれません。
住宅の諸費用は住宅価格の3%から10%
基本的には、住宅の諸費用は住宅価格の3%から10%とされています。
決して安くはない金額なので、必要に応じて、こちらも融資を受けていくことは重要ですが、借りすぎてしまい結果的にオーバーローンになる、ということは避けたほうが良いでしょう。
諸費用に含めることができないものもある
入居後に支払うことになる費用は、諸費用に含めることができないため、融資の対象にならないということも覚えておきましょう。
たとえば、住宅の不動産取得税、固定資産税、都市計画税、新居に必要な家具や家電の費用は諸費用として含めることができません。
新築住宅を購入した方の一般的な引っ越し費用は約16万円、中古住宅を購入した方は19.1万円となっています。
また、家具や家電など、耐久消費財の平均費用は平均して200万円程度かかるとされており、物件や間取りによって前後するといった形になっています。
いずれにせよ、大きな金額が動くことに変わりはないので、なるべくまとまったお金を用意しておいたほうが良いでしょう。
まとまったお金を用意することが難しい場合は、引っ越し費用や、家具、家電の購入を少し先延ばしにしたりするなどして、出費の分散をすることも考えたほうがよさそうです。
諸費用ローンワイドについて
引っ越し代や家具、家電の費用は、原則として自分たちの現金で支払うことになります。
しかし、どうしても引っ越し代、家具、家電代もローンを組んでおきたいという場合には、諸費用ローンワイドというローンがあります。
通常のローンより金利が高く設定されているというデメリットはありますが、使い道は自由とされているため、この融資で引っ越し代、家具、家電代を支払うことができるようになります。
この諸費用ローンワイドについても、取り扱っている金融機関が限られているので、融資を受けたいということであれば、なるべく早めに確認しておきましょう。
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住宅ローンでオーバーローンを組んだ際のデメリット
延滞してしまう可能性が出てくる
オーバーローンは頭金などの資金が少なくても、ローンが組めてしまうので、まとまったお金がなくてもローンが組めるというメリットはあります。
しかしその反面、資金が不足しがちな生活を送ってしまう傾向が高く、毎月の返済日に返済予定の金額が工面できなくなるという可能性も出てくるのがデメリットです。
返済が滞ってしまった場合、最悪法的な手段を取られる可能性もあるので注意しておかなければなりません。
なるべく頭金など、まとまったお金は用意しておきましょう。
家そのものが担保になる
オーバーローンの場合、家そのものがすでに担保となっています。
そのため、返済が滞ったり、支払い能力がないと判断されてしまった場合には、家を取り上げられてしまう可能性も出てきます。
資金に余裕がない方の場合は、家を取り上げられるかもしれないという不安を抱えながら生活をしていくことになるので、気が気でなくなってしまうかもしれません。
ローンを完済するまでは家が担保になり続けるので、すべて支払わなければ物件は自分のものになったとは言えないでしょう。
また、自分の家だと思って好き勝手に住み、物件を傷つけてしまったりした場合は、売却時の査定価格が大きく下がることになるので、なるべく傷などはつけないようにしましょう。
虚偽申告をしてはいけない
オーバーローンを組むことができれば低金利でお金を借りることができるため、資産があっても、ないといってオーバーローンを組む方がいたりしますが、これは絶対にやめましょう。
というのも、虚偽申告は立派な犯罪であり、発覚した場合すぐに罪に問われることになってしまうからです。
家を取り上げられ、罰金を支払うことにもなりかねないので、リスクしかありませんから絶対にしないようにしましょう。
基本的にオーバーローンは資産がない方が借りるものであるため、資産がある方がこれを組んでも、後から税務署が調査をおこない、必ずバレるようになっています。
余計なリスクが増えることになる
住宅ローンというのは、何十年もかけて少しずつ返済していくものになります。
何十年も先の仕事の状況などはわからないので、住宅ローンを組むだけでもそれなりのリスクを必要とします。
そのうえで、オーバーローンを借りるということになると、急な支出があった際に返済ができなくなるという可能性が高くなります。
返済ができなくなると、家を取り上げられる可能性があると伝えたように、さまざまなデメリットが発生するので、リスクを十分承知したうえでローンを組まなければなりません。
先が見えないことに不安を覚える方は多いと思います。
もしも先が見えないのに多額のローンを組むことに抵抗があるのであれば、無理にオーバーローンを組まないようにしましょう。
ペアローンだと離婚時にトラブルになる
夫婦で一緒にローンを組むペアローンという方法で、毎月の返済額をそれぞれがもち、負担を少なくすることができます。
しかし、ペアローンを組んだ場合、もしも離婚するとなったときにローンが残ってしまうリスクがあります。
家を売却することによってお互いのローンを完済することができるのであれば問題ありませんが、そうでないのであれば、ペアローンを組むのも少々考えてからのほうが良いでしょう。
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まとめ
ここまで、物件を購入するとき、住宅ローンを組んだ際のオーバーローンとは何か、またローンに含めることができる諸費用や、デメリットなどについて解説してきました。
なるべくリスクを負いたくないということであれば、資金を増やし、借り入れ額を減らして住宅を購入することをおすすめします。
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