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アパートローンを組んで不動産運用!住宅ローンとの違いやメリットとは?

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カテゴリ:住宅ローン

アパートローンを組んで不動産運用!住宅ローンとの違いやメリットとは?

不動産運用をしようと考え物件を購入するときには、対象不動産を担保としてローンを組むのが一般的です。
不動産を担保にするローンは多くの種類がありますが、そのうちのひとつがアパートローンです。
今回は、アパートローンとはなにか、一般的な住宅ローンとの違いやメリット、利用時の注意点などを解説します。

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不動産運用におけるアパートローンと住宅ローンの違い

不動産運用におけるアパートローンと住宅ローンの違い

まずはアパートローンの概要と、住宅ローンとの違いを押さえておきましょう。

そもそもアパートローンとは

アパートローンとは、アパートやマンションなどを自分が住むのではなく運用目的で購入する際に利用できるローンのことです。
購入以外にも、建築やリフォーム、所有しているアパートなどの底地買取資金にも活用できるなど、用途が幅広く設定されていることが特徴です。

住宅ローンとの違い

アパートローンと住宅ローンは、資金の使用目的と返済の財源に違いがあります。

資金の使用目的
住宅ローンは、戸建てでもマンションの一室でも、自分が居住するための住宅を購入することを目的としたローンを指します。
衣食住のひとつである住宅は、人が生きていくには不可欠なものなので、住宅ローン控除など税金を安く抑えたり金利を優遇したりなど、借り入れしやすい配慮がなされています。
対してアパートローンは、居室を人に賃貸して収入を得るなど、運用を目的としている人向けのローンです。
アパートやマンションを一棟買いすることもあるため、住宅ローンより融資限度額が高く設定されていることが特徴です。

返済の財源
住宅ローンは、物件を購入した人の収入によって返済していきます。
そのため、借り入れした人に返済能力が備わっているかが重視されることが特徴です。
たとえば医師や弁護士、公務員といった属性であれば安定的に高所得を得られるとみなされ、融資を受けやすくなります。
アパートローンは、購入した物件を運用することで得られる収入によって借り入れた資金を返済していくのが基本です。
本人の年収や勤務先といった属性もみられますが、物件の収益性や資産性も重視される点が住宅ローンとは異なります。

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アパートローンを組んで不動産運用するメリット

アパートローンを組んで不動産運用するメリット

不動産運用の際、アパートローンを組むメリットを3つご紹介します。

自己資金のレバレッジをかけられる

不動産運用においては、どれだけレバレッジをきかせられるかはもっとも重視すべき点です。
レバレッジとは、「てこの原理」を意味し、不動産投資では

他人資本を使うことで、自己資本に対する利益率を高めること
を意味します。
たとえば自己資金2,000万円、利回り10%で不動産運用をする場合、1年間の利益は2,000万円×10%=200万円となります。
年に200万円しか利益が上がらなければ、投資した自己資金2,000万円回収するのに10年かかってしまいます。
しかし他人資本であるアパートローンを8,000万円借り入れて1億円を投資した場合、1年間の利益は1億円×10%=1,000万円です。
アパートローンを借り入れることで、自己資金2,000万円をわずか2年で回収できるだけの利益が得られるのです。

自己資金が少なくても不動産運用できる

アパートローンを活用すると、手持ちの自己資金が少なくても不動産運用ができるようになる点もメリットです。
たとえば自己資金1,000万円だけで不動産運用しようと考えると、かなり難しくなります。
ワンルームの古い中古マンションなら購入できなくはありませんが、魅力のない物件は借り手が見つからない可能性もあり、投資・運用には向きません。
しかしアパートローンは、自己資金の10倍以上もの資金を借りることが可能です。
自己資金が1,000万円しかなくても、アパートローンで9,000万円借り入れて1億円を不動産運用の資金とすれば、小さなアパートを建てることもできるでしょう。
自己資金だけではとうてい実現できないような不動産運営を、アパートローンはかなえてくれるます。

不動産を担保とするローンのなかでは低金利

不動産を担保とするローンのなかでは、アパートローンは比較的金利が低いこともメリットとなります。
現在アパートローンの金利は1.0%~3.0%で推移しています。
これは金利が5.0%~15.0%にもなる不動産担保ローンや不動産担保ビジネスローンよりも低金利です。
金利が低ければ、当然ながら返済の負担は軽くなり、不動産運用をしやすくなります。
自宅を購入するための住宅ローンは例外として、低金利で高額な借入ができることは、アパートローンの大きなメリットです。

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アパートローンを組んで不動産運用する際の注意点

アパートローンを組んで不動産運用する際の注意点

それでは、アパートローンを組んで不動産運用をする際の注意点をご紹介します。

自分で住むことはできない

アパートローンで不動産運用する最初の注意点は、購入した不動産に自分で住めないことです。
アパートローンはご紹介したとおり、居室を人に賃貸して収入を得るなど、運用を目的としている人向けのローンです。
賃貸収入により資産を増やすことが前提となって融資されるため、自分が住むことはできません。
入居者がなかなか決まらなくて、「それならいっそ自分が住んでしまおう」と考えるオーナーもいますが、当初定めた金融機関との契約違反となってしまいます。
違反行為がわかった場合には、大きなトラブルに発展する可能性があるため避けましょう。
また、アパートローンを借り入れて購入したマンションを、自分の居住用にするために住宅ローンに借り換えることも困難です。

税の優遇措置を受けられない

アパートローンで不動産を運用する2つ目の注意点は、税の優遇措置が受けられないことです。
自身の居住用の不動産を購入するときには、さまざまな税の優遇措置がとられます。
たとえば自身の居住用の住宅であれば、一定の条件を満たすと年末のローン残高の1%が控除される住宅ローン控除が適用されます。
わずか1%ですが、住宅ローンは借入額が大きいので、年末に3,000万円残高があると30万円の節税になります。
ほかにも所有不動産を売却するとき、マイホームであれば譲渡所得から3,000万円控除される「3,000万円の特別控除」の適用を受けられます。
しかしアパートローンで購入した物件は自己の居住用でないため、控除の対象とはされません。
このような税の優遇は、人が生きていくために必要な居住用不動産にしか適用されることがないのです。

ローンの審査が厳しい

アパートローンは、審査が厳しいことも注意点のひとつです。
アパートローンは、住宅ローンのように属性や年収だけを重視して融資の可否を決めません。
購入する物件が、資金を生み出していくだけの価値があるのか、また借り入れする人が賃貸経営をおこなう資質があるのかなどが考慮され、厳しく審査されます。
そのためたとえ医師や弁護士といった、一般的に属性が高いとされる職についていても、必ずしも審査に通るとは限りません。
アパートローンの審査に通るためには、不動産運用の知識とノウハウを蓄えたうえで、投資価値のある物件を紹介してもらうことが重要です。

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まとめ

アパートローンは、住宅ローンとは異なり運用を目的とした不動産の購入時に利用できるローンです。
住宅ローンより金利は高くなりますが、大きな金額を借り入れられるので手持ち資金が少なくても不動産運用が可能になります。
ただし運用に見合う価値のある物件でなければ、金融機関は審査を通しません。
不動産運用を始めるのであれば、弊社におまかせください。
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ポータルサイト(SUUMO/HOME'S/athome)や、他社サイトで気になる中古マンション・中古戸建・新築戸建・土地がございましたらお気軽にご相談ください。

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