住宅ローンの変動金利におけるルール「5年ルール」と「125％ルール」とは？

住宅ローンを変動金利で組む際、固定金利と違い金利上昇のリスクがあります。
そのため「返済がきびしくなったらどうしよう…」というように悩む人も多いのではないでしょうか？
しかし、変動金利には5年ルールと125％ルールというものがあります。
この記事では、住宅ローンの変動金利において用いられるルールにスポットを当て、それぞれの特徴や利用する際の注意点をお伝えします。

住宅ローンの変動金利におけるルール「5年ルール」ってなに？

まずは住宅ローンにおける5年ルールについて詳しく見ていきましょう。
5年ルールとは、「万が一金利があがっても5年間は返済金額を変えませんよ」というルールです。
変動金利の場合、金融機関によってタイミングは異なりますが、半年や1年、2年のサイクルで金利の見直しがおこなわれます。
マーケットの金利が上昇していれば、住宅ローンの金利も上昇するのが一般的です。
そのため、見直しのタイミングでハラハラする人も多いかと思うのではないでしょうか？
金利決定のハガキが届き、「あがってなくてホッとした」というケースもあるかと思います。
しかし、5年間は直前の元利均等返済額を維持できる5年ルールが適用されるので、すぐに返済額がアップするわけではありません。
そのため5年間はこれまでと同じ金利で支払いを続けていくことになるのです。
このルールが誕生した背景には、住宅ローンを組んだ債務者の負担を軽減させるのはもちろん、債権者である金融機関への配慮があります。
急な金利上昇で返済できない人が増えると、金融機関は膨大な不良債権をかかえることになります。
銀行の経営状況にも影響するので、5年ルールという制度が設けられました。

「5年ルール」のメリットとデメリット

大きなメリットは、「5年間は今までどおりの生活水準を保てる」という点です。
金利上昇の影響をすぐに受けないので、今後の生活や住宅ローンの返済計画をじっくり見直せます。
たとえば上昇したタイミングとお子さまの進学が重なってしまうと、家計が苦しくなってしまいます。
転職の時期とかぶれば、一時的に収入が減る可能性もいなめません。
5年ルールが適用できれば、大きな出費が重なる時期でも安心です。
その一方で、6年目以降は上昇した金利で返済がはじまります。
5年間のあいだにマーケットの金利が下落していればいいのですが、これまでよりアップする可能性もあるでしょう。
利息が増えていくので、毎月の支払い金額は多くなったにもかかわらず、元金は減らないのがデメリットです。

住宅ローンにおける変動金利のルール「125％ルール」とは？

次に、住宅ローンの変動金利における125％ルールについて見ていきましょう。
125％ルールとは「6年目以降もし金利がアップしたとしても、125％までしかあげませんよ」というルールです。
125％ルールも5年ルールと同様、返済金額が大幅に増えるのを防ぎ、債務者の負担軽減のために定められました。
冒頭でもお話ししましたが、変動金利の場合、金利の上昇が大きなリスクです。
そのため、何十年と支払っていく住宅ローンの金利が毎年アップしていったらどうなるでしょう？
最初のほうはがんばって払えたとしても、いつのまにか元金の支払いより利息のほうが大きくなり、毎月利息だけを返済していくことになるかもしれません。
元金が減らなければ完済できないので、いつまで経っても抵当権をはずせず、債務者のままになってしまいます。
125％ルールが適用されることで、金利がいくらアップしてもこれまでの返済額の1.25倍は超えないので安心してください。

「125％ルール」のメリットとデメリット

大きなメリットは、「住宅ローンの返済額が大幅にあがらない」という点です。
上限が決まっているので、ずっと金利があがり続けても一定の金額を支払うことになります。
ただし金利の上昇幅が極端に大きい場合、返済金額が一気にあがるのがデメリットです。
あくまでも125％が上限だということをおさえておきましょう。

さまざまなルールがある？住宅ローンで変動金利を選ぶ際の注意点

最後に住宅ローンで変動金利を選ぶ際のルールや、注意点を詳しく見ていきます。

返済計画が立てにくい

変動金利の注意点としてまずあげられるのは、返済計画が立てにくいという点です。
固定金利の場合は一定の支払い金額になるので、将来を見据えた返済計画も立てやすいといえます。
変動金利は金利が見直されるタイミングで上昇もしくは下落する可能性があり、数十年といった長期にわたる返済計画を立てにくいです。
マイホームを購入したあとは、物件の代金だけでなく、修繕費やメンテナンス費、固定資産税などの維持費がかかります。
外壁塗装や給湯器の交換といった大きなお金がかかる修繕もあるので、計画的に資金を準備する必要があるでしょう。
お子さまの誕生や進学、車の買い替えといったライフプランにも影響するので注意が必要です。

いつ金利がアップするかわからない

金利がどのタイミングでアップするかわからないのも、注意点の1つです。
住宅ローンの金利を決定するための短期プライムレートでは、2009年から2021年現在まで変動がなく、これまで10年以上の低金利が続いています。
このままの状態がこの先何十年も続いてくれればいいのですが、いつどのくらいあがるのかはだれも予測できません。
そのため変動金利を選ぶ以上、いつ起こるかわからない金利上昇のリスクに備える必要があるのです。
たとえば3,000万円借り入れている場合、1％アップすると年間およそ30万円の利息が増えます。
家計を圧迫しかねないため、返済金額がいくらになっても支払っていけるよう、入念な資金計画を立ててください。

変動金利が向いていない人

一般的に以下のような人は、変動金利に不向きといえます。

●返済期間が長い人
●毎月の返済金額をギリギリで設定している人

返済期間が長い人は、そのぶん金利アップのリスクが生じます。
一般的に住宅ローンは最長35年なので、返済期間が10年など短い人に比べると変動の影響を受けやすくなります。
また、毎月の返済金額がギリギリで「これ以上増えたら生活できない」という人も、向いていない人です。
先述したとおり、1％あがっただけでも大きな支出となります。
そのため自分がどのようなタイプなのか、自己分析したうえで借り入れ方法を決めるのが最善といえます。

5年ルールや125％ルールがない金融機関や住宅ローンもある

金融機関や住宅ローンによっては、5年ルールや125％ルールがないケースがあります。
5年ルールが適用されない場合、金利がアップした時点で返済金額がすぐに変更されてしまうのがリスクです。
125％ルールがなければ、金利の上昇幅をダイレクトに受ける可能性があるでしょう。
どちらの住宅ローンを選ぶかは契約者次第なので、ライフプランや経済状況に応じて選ぶのが得策です。
このように変動金利にはさまざまな注意点が生じます。
とくに金利が上昇することによる、家計や生活への影響が心配です。
固定金利に比べると低金利なのがメリットですが、そのぶんデメリットや注意点があることを忘れないでください。

まとめ

この記事では住宅ローンの変動金利において用いられるルールにスポットを当て、各ルールの特徴やメリット・デメリット、注意点を詳しくお伝えしました。
5年ルールや125％ルールは、金利の上昇から契約者や金融機関を守るためのものですが、メリットだけでなくデメリットも生じます。
住宅ローンの金利は家計に大きな影響を与えるので、変動金利にする場合はよく考えたうえで決断するようにしましょう。
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