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フラット35Sとはどんな住宅ローン?AプランとBプランを詳しく解説!

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カテゴリ:住宅ローン

フラット35Sとはどんな住宅ローン?AプランとBプランを詳しく解説!

不動産を購入する際、多くの人が住宅ローンを利用するのではないでしょうか?
金融機関でもさまざまな住宅ローンを提供していますが、最近はフラット35Sを利用する人が増えています。
ではフラット35Sとは具体的にどのようなものなのでしょうか?
この記事では、フラット35Sの金利Aプランと金利Bプランについて詳しくお伝えします。
住宅の購入を検討中の人はぜひ参考にしてみてください。

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AプランとBプランがある「フラット35S」とはどんなローン?

AプランとBプランがある「フラット35S」とはどんなローン?

まずはフラット35Sとはどのようなものなのか、リスクにも触れながら見ていきましょう。
フラット35Sとは住宅金融支援機構と民間金融機関が提供する、全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」の1つです。
長期にわたる固定金利はリスクがともなうため、民間の金融機関での提供はむずかしいとされています。
しかし住宅金融支援機構がそのリスクを負担し、商品の1つとして提供しています。
また変動金利は、定期的な金利の見直しがあるため金利の上昇が大きなリスクです。
現在は超低金利時代が続いているため、変動金利を選ぶ人も多いですが、今の状態がずっと続くとは限りません。
その反面、全期間固定金利型を選べば完済まで金利が変わらないので、市場でいくら金利がアップしても安心です。
ちなみにフラット35Sとは、一般的に省エネルギー住宅や、一定の水準を満たした住宅を購入する際に利用できます。
借り入れ当初から、フラット35を基準とした金利から一定期間、金利の優遇を受けられるのが大きなメリットです。
一定の期間が過ぎたあとは通常のフラット35の金利に移行し、完済まで適用されます。
「完済まで金利に変動がない住宅ローンがいい」「できるだけ低金利の商品を選びたい」という人や「高断熱住宅や低炭素住宅を建てる」という場合におすすめでしょう。
またフラット35は一般的になじみのある商品ですが、「Sが付いたタイプは知らない」という人も多いかと思います。
しかしフラット35を利用するなら、あわせて検討するのがおすすめです。
さらにフラット35はAプランとBプランにわけられます。
どちらも金利の優遇を受けられるのは同じですが、それぞれ異なった特徴を持っています。

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フラット35SにおけるAプラン・Bプランの内容とは?

フラット35SにおけるAプラン・Bプランの内容とは?

ではフラット35SにおけるAプラン・Bプランとは、具体的にどのような内容になっているのでしょうか?
それぞれの内容や特徴を詳しく見ていきましょう。

Aプランの内容と特徴

Aプランとは、10年間金利が引き下げとなるプランです。
最初の10年間は金利の優遇が適用され、11年目以降はフラット35の金利が適用されます。
たとえば最初の10年間の金利が1.10%、11年目以降は1.35%(フラット35の金利)の場合、返済総額が約72万円お得になるのがメリットです。
返済総額が減ることで、毎月の返済金額も少なくなり、ゆとりある生活を送れるでしょう。
ちなみにAプランを利用する場合は、以下の4つのなかから1つ以上の基準を満たす必要があります。

省エネルギー性
1・認定低炭素住宅または性能向上計画認定住宅を含む、住宅性能表示制度の一次エネルギー消費量等級5の住宅
省エネルギー性のベースであった「住宅事業建築主基準」は2017年3月で廃止され、現在は適合証の交付がおこなわれていません。
そのため2017年3月までに適合証が交付された住宅に限り、フラット35Sを利用することが可能です。

耐震性
2・構造躯体の倒壊等防止をクリアした、耐震等級3の住宅

バリアフリー性
3・高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
ただし分譲マンションなどの集合住宅における、共有部分は等級3以上でも可能です。

耐久性・可変性
4・長期優良住宅の普及に関する法律の規定で認定された住宅
増改築により、長期優良住宅に該当した場合も含まれます。

Bプランの内容と特徴

Bプランとは5年間、金利の引き下げがあるプランです。
最初の5年間は金利の優遇が適用され、6年目以降はフラット35の金利が適用されます。
最初の5年間は年間1.10%で返済し、6年目以降は1.35%(フラット35の金利)で返済する場合、約38万円お得になる計算です。
Bプランを利用する場合は、以下の6つのなかから1つ以上の基準を満たす必要があります。

省エネルギー性
1・評価方法基準で定められた断熱性能等級4の住宅、かつ建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律で認定された、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
2・建築物エネルギー消費性能基準をクリアした住宅

耐震性
3・構造躯体の倒壊等防止をクリアした、耐震等級2以上の住宅
4・住宅性能表示制度の評価方法基準に適合した、免震建築物

バリアフリー性
5・高齢者等配慮対策等級3以上の住宅

耐久性・可変性
6・劣化対策等級3の住宅、かつ維持管理対策等級2以上の住宅
ただし分譲マンションなどの集合住宅は、一定の更新対策(躯体の天井高を2.5m以上確保し、間取りを変更する際に障害となる壁や柱がないこと)が必要です。
このようにフラット35Sを利用するためにはさまざまな条件が必要です。
Aプランで借り入れする場合、Bプランより高性能な住宅が求められるので、マイホームの性能をチェックしておくといいでしょう。

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フラット35SのAプランやBプランで借り入れする際の注意点

フラット35SのAプランやBプランで借り入れする際の注意点

最後にフラット35SのAプランや、Bプランで借り入れする際の注意点を見ていきます。

借り換えには利用できない

まずあげられる注意点として、借り換えには利用できないというところです。
今は金融機関からさまざまな住宅ローンが提供されているため、金利や条件が良いところへ借り換えする人も多くいます。
しかしフラット35Sは新規での住宅購入時にしか利用できません。
そのため借り換え時はほかの住宅ローンを検討する必要があります。

物件の価格が高額になる可能性も

物件の価格が高額になりがちなのも、注意点の1つです。
先ほどAプランとBプランの内容でもお話ししましたが、フラット35Sで借り入れする場合、高性能な住宅を購入しなければなりません。
省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性などさまざまな条件をクリアした住宅が条件となり、そのぶん物件の価格も高くなります。
借り入れ金額が膨れあがることもあるので、予算オーバーにならないよう気を付けてください。
また借り入れ金額が増えるほど毎月の負担も大きくなり、家計を圧迫することになります。
せっかく金利の優遇を受けられても、生活が苦しくなってしまっては元も子もありません。
物件の価格が高額になる可能性を、注意点としておさえておきましょう。

優遇されるのは一定の期間だけ

AプランとBプランも、金利の優遇を受けられるのは一定の期間(10年間、5年間)だけです。
そのため11年目以降と、6年目以降は通常の金利が適用されます。
通常の金利となる以降のことを含めて計画していかないと、金利の上昇に付いていけず、返済がきびしくなるかもしれません。
フラット35Sを利用する場合は、無理なく返済できるよう借り入れする前から入念な資金計画を立てる必要があります。

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まとめ

この記事ではフラット35Sにスポットを当て、AプランとBプラン、ぞれぞれの内容や特徴、利用する際の注意点をお伝えしました。
借り入れ当初10年間や5年間は金利の優遇が受けられ、余裕のある返済計画を立てられるのが大きなメリットです。
その反面注意点もあるので、本当に適した借り入れ方法なのか、よく考えたうえで決断してください。
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