住宅ローンを「滞納」するとどうなる？競売開始決定までの約半年を解説

予期せぬ収入の減少などがあると、返済が厳しくなり、滞納するケースもあります。
せっかく手にしたマイホームですが、滞納が続くと「競売」が視野に入り、不安になりますね。
しかし、1度の滞納で、即差し押さえというわけではありません。
今回は、住宅ローンの滞納から競売の開始決定となるまでの流れを、見ていきましょう。

住宅ローンの返済が難しくなったとき「滞納」から「督促状」までの流れ

競売とは？競売の全体像

住宅ローンを借入している債務者の返済が困難になり滞ると、お金を融資している金融機関は回収しなければならず、そのための手続きをとります。
競売とは、債権者である金融機関が、裁判所に申し立てて、不動産を強制的に売却することをさしています。
通常、住宅ローンは購入した不動産に抵当権が設定されて担保になっていますが、その不動産が入札形式で売られる形です。
競売で落札されると、売却代金により、返済が難しくなっていた住宅ローンの残債が清算されます。
それまで住んでいたマイホームですが、最終的には、強制退去にいたります。
まず、おおまかに競売の流れをつかむと、金融機関からの督促や代位弁済まで半年ほど、競売開始決定から入札に数カ月、所有権の移転や強制退去に2、3カ月かかるのが一般的です。
1度の滞納だけで競売に直結するわけではないので、どの段階にあるかを冷静に把握していくことが大切ですね。
ここでは、滞納から競売がはじまるまでを段階的に解説していきます。

「滞納」1、2カ月の催促

第1段階が、滞納から督促までの流れといえます。
住宅ローンを滞納した場合、最初の1、2カ月ほどは、金融機関からの連絡もやんわりとしたものです。
通常は、住宅ローンの返済について、「引き落とし口座に未入金で引き落とせませんでした」というような主旨のはがきや封書などが郵送されてきます。
あわせて、遅れている分の返済日や期限、返済回数、金融機関によっては遅延損害金も書かれています。
この時点では、入金をしてほしいという旨の連絡であり、法的な手段を講じるようなことは書いてありません。
金融機関の担当者から、電話で連絡が入るケースもあります。
基本的には郵送と同じような内容で、未払いの状況を伝えられたり、事情を聞かれたりします。
電話がかかってきても、おっくうがらずに、まずは誠実に応対しましょう。
残債などによっては、金融機関の同意を得て、任意売却を選択するケースもあります。
そのときも、普段から誠実な対応をしていれば、相談がしやすいでしょう。

「督促状」「催告書」滞納3カ月前後

滞納から3カ月前後になると、金融機関からの連絡も、様相がやや厳しいものに変わってきます。
住宅ローンを借入している債務者に、まずは「督促状」が郵送で届きます。
督促状が届いた後も返済がされないと、最終的な通告として「催告書」が発送されます。
ちなみに、2つの書類の違いは、督促状が「返済してください」という主旨ですが、催告書は「返済がなければ法的な手段を考えている」ことが伝えられるものです。
催告書は内容証明郵便を使って、茶封筒で届くことが多いです。
住宅ローンの催告書には、次の段階となる「期限の利益喪失」をさせ、保証会社が「代位弁済」するといった内容が書かれています。
法的な用語が並び、理解しにくい場合もありますが、「すでに法的手続きをとった」というものではありません。
住宅ローンの遅延損害金と滞納分で、数十万円になることがあるので軽視はできませんが、この段階で滞納分を一括支払いすれば、次のステップに進むこともありません。

住宅ローンの滞納でいたる「期限の利益喪失」「代弁決済」とは

「期限の利益喪失」滞納4カ月前後

督促状などを受け取り、なお住宅ローンの滞納が続くと、金融機関の対応は次の段階へ入ります。
「期限の利益喪失」です。
期限の利益とは、債務者側の権利で、「返済期限となるまで住宅ローンの返済をしなくてもよい」というものです。
これにより分割して返済する権利を得ています。
たとえば住宅ローンで2,000万円の借入れし、7万円を毎月返済する契約になったとします。
期限の利益があることで、最初の支払い期限がきたら7万円だけ支払えばよく、残債1,993万円については期限がきていないので、このときに返済する必要はありません。
逆にいうと、「期限の利益喪失」になってしまうことで、住宅ローンの残債が数百万円、数千万円と多額にあっても、債務者に一括返済を求めることが可能になるのです。
大半の債務者はそのような金額を一度に返済することは難しいため、事実上、家を手放す方向になります。
住宅ローンの契約には、この期限の利益喪失の定めも設けられています。
多くの場合、滞納3カ月から半年ほどで、金融機関は期限の利益を喪失させられます。

「代弁決済」滞納5カ月前後

金融機関は、期限の利益喪失をすると、残債の一括返済を請求できるようになります。
実際には、金融機関が債務者へ直接請求はしません。
金融機関は、保証会社に住宅ローンの残債について、一括返済を求める流れとなります。
というのも、住宅ローンの契約では、保証会社が、債務者の保証人です。
債務者の滞納により、保証会社が債務者に代わって、残債を一括返済することを「代位弁済」といいます。
金融機関への支払いは保証会社が立て替えます。
そのため、債権は金融機関から保証会社に移転し、保証会社は債務者に残債の返済を求める権利をもつのです。
滞納が続いて、保証会社に代位弁済されると、その後の督促は厳しくなります。
保証会社に対して、住宅ローンの組みなおしや、分割を相談しても応じてもらうことは難しいでしょう。
代位弁済されて、住宅ローンの残債と、滞納した遅延損害金が一括で返済できないと、競売の手続きへと進んでいきます。
しかし、代位弁済にいたっても、任意売却ができる場合もあります。
任意売却したいと金融機関に意思表示をすることで、競売へ進むのをストップしてもらえます。
競売や任意売却で、住宅ローンを滞納した不動産を売却しても、債務が残ってしまった場合、さらに債権者が債権回収業者に変わるパターンも少なくありません。

住宅ローンの滞納から「競売申立て」されるまで

「競売申立て」滞納6カ月から8カ月

代位弁済の後も、滞納のまま債務者が支払うことなく、そのままでいると、債権者が「競売の申立て」の手続きをとる段階へと入ります。
保証会社など、債権者は裁判所に競売申立てをします。
そこで、裁判所から債務者へ送られてくるのが「競売開始決定通知書」です。
債権者から競売申立てを受け、担保となっている不動産を債権者のために差し押さえすることが、この通知書から読み取れます。
登記簿謄本にも登記されることで、外部に対しても、競売となったことが伝わります。
しかし、競売申立てされたこの段階でも、競売以外の手立てとして任意売却は可能です。
開札期日の前日までなら、任意売却の手続きができ、差し押さえと競売を差し止めてもらえます。
競売開始決定から開札期日までには数カ月ありますが、早めに手続きするのがよいでしょう。

競売の開始のあと

競売開始のあとは、裁判所が選任した執行官が不動産鑑定士とともに訪問し「現況調査」をおこないます。
そこで評価額が算出され、後日、裁判所から入札期間の通知がきます。
入札期間の前になると、裁判所のＨＰで競売の情報が公開され、入札、開札を経て、落札者が決まります。
競売申立てのあと、競売開始決定通知書で「すぐに家を追い出されるのではないか」と不安になるかもしれません。
実際には、競売手続きが進み、不動産の権利が買主に移るまで、債務者は立ち退きを求められることはありません。

まとめ

住宅ローンの滞納が続くことで可能性が生じる「競売」について、「督促状」や「期限の利益喪失」「競売申立て」などを解説しました。
順調に返済が続けられることが理想ですが、もしも滞納しても即時差し押さえとはなりませんので、落ち着いて対応しましょう。
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