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シニアの住み替えなどで注目!「リバースモーゲージ型住宅ローン」とは?

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シニアの住み替えなどで注目!「リバースモーゲージ型住宅ローン」とは?

長寿社会といわれるなか、老後の住まいについてリフォームや、より生活しやすい場所への住み替えなどを考えるケースも増えています。
そこで、注目されているのが「リバースモーゲージ型住宅ローン」です。
毎月、利息分の返済で資金を調達できるリバースモーゲージ型の住宅ローンの仕組みとはどんなものか、メリットなども解説します。

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「リバースモーゲージ型住宅ローン」とは?仕組みや利用条件

「リバースモーゲージ型住宅ローン」とは?仕組みや利用条件

仕組みと概要

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、住むための家を担保として、建設やリフォームにあたる費用を借入し、利息分のみ毎月返済するという仕組みのものです。
もとは住宅金融支援機構の【リ・バース60】を活用し、多数の金融機関で取り扱われている商品です。
長寿社会、高齢社会となるなか、注目される理由とは、「リバースモーゲージ型住宅ローン」の仕組みや特徴にあります。
居住する家を担保にして金融機関から借入をしますが、契約者が亡くなったら、その不動産を売却して一括返済にあてるという仕組みです。
そのため、生きている間は利息だけを支払えばよく、注目を集めています。
利用できるのは、多くの場合60歳以上、一部の金融機関では50歳以上から対象とされています。
「よく聞くリバースモーゲージとは違うの?」と疑問がわいた方もいらっしゃるでしょう。
通常のリバースモーゲージとは、借入金の使用用途が異なってきます。
通常のものは借入金を生活資金などに使うことができますが、リバースモーゲージ型住宅ローンでは、基本的に生活資金などには使えず、前述した建て替えや住み替え、リフォームなどの住宅に関する用途のみです。
とはいえ、利用シーンは幅広く、「バリアフリーのリフォーム」「シニアの暮らしのためにマンションに住み替え」のほか、「これまでの住宅ローンを借り換えたい」などがあります。
利用したい場合には、身分証明書として「運転免許証」や「保険証」、収入を証明するものとして「確定申告書」や「源泉徴収票」、担保となる居住する不動産の築年数や面積がわかる書類などを用意します。

住宅ローンとの比較

従来の住宅ローンとは違う部分を比較して見ていきましょう。
仕組みの説明のなかでも触れた3つの点が大きくことなります。
ひとつは「年齢」です。
従来の住宅ローンは、シニアが利用するのは難しい面があり、審査を通過しても融資額が少ない、返済期間がどうしても短期になるため、返済額の負担が大きくなるとこともありました。
リバースモーゲージ型の住宅ローンは、はじめから年齢について60歳以上、一部では満50歳からを対象としており、シニア向けの商品という点では利用しやすいかもしれません。
「返済額」の違いも大きな点です。
毎月「元本+利息」で返済する住宅ローンとは違い、リバースモーゲージ型住宅ローンであれば「利息だけ」です。
そのため、定年後も支払いがしやすく、借入金の使用用途が限られていても、結果的に生活資金も確保しやすくなるでしょう。
また、「亡くなったら不動産は売却」という点も、従来の住宅ローンとは違うポイントですね。
通常の住宅ローンを利用している場合は、亡くなったあと、次の世代に不動産相続されますが、リバースモーゲージ型住宅ローンの仕組みでは、繰上返済などをしなければ、契約者や配偶者の死後、家や土地は売却されます。

リバースモーゲージ型住宅ローンの利用条件

月々の返済が利息のみなど、リバースモーゲージ型の住宅ローンですが、魅力もある一方、利用については一定の条件が設けられています。
ひとつは、利息を支払うため「収入がある」ことです。
あわせて、預金残高など「金融資産」をある程度、保有していることを条件とする金融機関もあります。
居住する家の方についても、売却が視野に入っているため「確実に売れる不動産か」ということが条件にされます。
一方、担保評価額は低く、金融機関によっては3割から5割というケースもあるようです。
これは、生存中を借入の期間として、長期になることも予想されるため、将来で不動産の価値がどうなっているか不確実であるため、担保評価に影響します。
このような条件をふまえて、無理のない利用ができるか検討することが大切ですね。

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「リバースモーゲージ型住宅ローン」を利用するメリットとデメリットとは

「リバースモーゲージ型住宅ローン」を利用するメリットとデメリットとは

家に住みながら得られるメリット

メリットとは、まず、愛着のあるマイホームに住み続けられることが挙げられるでしょう。
存命中、自宅を売却して手放すことなく、リフォームなどの資金を得られるメリットがあります。
万一、自宅がいらなくなった場合には、生前のうちに売って、一括返済することもできます。
通常は、亡くなって売却して元本返済するので、それまで、返済が利息のみで負担が少ないこともメリットです。
この利点をさらに活かしたメリットとして、住宅ローンの返済が難しくなったとき、リバースモーゲージ型住宅ローンに切り替えることも可能です。
それにより、通常の住宅ローンでは難しかった返済も、利息分のみとなりますが、売却での元本返済となるため、あくまで手段のひとつとしてとらえておきましょう。

利用の注意点となるデメリット

一方、ふまえておきたいデメリットもあります。
ひとつは、自宅を子世代に相続できないことです。
親しみのある実家の売却が前提となるため、子世代が、実は「家を相続したい」と考えていないかなど、よく話し合って決めることがおすすめです。
また、元本の金額が大きい場合、死亡後に売却しても返済額が不足する可能性もあり得ます。
そうなると、相続人が返済をするため、子世代に負担をかける場合があることがデメリットです。
しかし、ノンリコース型を選択すれば、売却によって元本が完済できなくても、残りが返済不要となり、子世代に負担をかける心配はないでしょう。
また、注意点として、リバースモーゲージ型住宅ローンの多くは、金利タイプが変動のため、市場の影響をうけて、支払額も変動することを覚えておきましょう。

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「リバースモーゲージ型住宅ローン」がおすすめとなるタイプとは?

「リバースモーゲージ型住宅ローン」がおすすめとなるタイプとは?

リバースモーゲージ型住宅ローンが適した人とはどんなケースでしょうか。
住宅ローンから切り替え利用のほかにも、リバースモーゲージ型住宅ローンが合うケースがあります。
検討する参考にぜひチェックしてみてください。

自宅を引き継ぐ必要がない場合

まず、「子どもに自宅を残さないと決め、老後を充実させたい」と考える方におすすめです。
相続人がいない場合にも合う選択肢といえます。
いない場合とは違い、子どもがいる場合には自宅の売却についても話し合うことが大切ですが、同意を得られれば、シニアのよりよい住環境のために活用することができますね。

老後の充実のために

「老後の資金はいざというときに備えておきたい」という人にもおすすめです。
老後に向けた余裕資金とは、自分の余暇や介護に使いたいと目的が定まっている場合も多いでしょう。
リバースモーゲージ型住宅ローンの活用によって貯めた資金の減少をおさえることにもつながります。

老人ホームの利用が視野に入っている

「将来的には老人ホームでの暮らしも視野にいれている」場合もおすすめです。
入居費用の一時金として充てることができるからです。
通常の住宅ローンとは違った魅力や利用ケースもありますね。

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まとめ

リバースモーゲージ型住宅ローンとは、どんな仕組みか、メリットやおすすめのタイプなども解説しました。
メリットが多数とはいえ、注意点もありますから、利用を考える場合は十分に検討しましょう。
賢く活用して、充実した暮らしや住環境を手にいれたいですね。
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