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住宅ローンの2つの審査「事前審査」と「本審査」の流れ

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カテゴリ:住宅ローン

住宅ローンの2つの審査「事前審査」と「本審査」の流れ

マイホームを購入の流れのなかで、「住宅ローンの審査」をプレッシャーに感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、「住宅ローンの審査」をテーマに、2段階の審査の流れや必要書類、気になる審査項目も解説します。
通過後の住宅ローン契約の流れも紹介しますので、あわせてご覧ください。

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返済能力などを審査!住宅ローン「事前審査」の流れや必要書類

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住宅ローンの審査は2段階

「住宅ローンの審査」は、2段階にわかれています。
とくに、はじめてマイホームを購入される方にとっては、どんな流れで進むか不安かもしれません。
最初にマイホームの購入の流れにそって、住宅ローンのステップを簡単にご紹介します。
マイホーム購入は、物件探しや内覧をして、気に入った物件が決まったら申し込みをしますが、このタイミングで1段階目の「事前審査」をおこないます。
仮審査ともよばれる事前審査が承認されないと、次の流れとなる売買契約も結べません。
1段階目を無事に通過して、物件購入の流れも順調に進み、売買契約をしたら、すぐに2段階目となる「本審査」をします。
2段階目も承認されると、住宅ローン契約を結び、その後、購入するマイホームの決済、引き渡し時に、住宅ローンの融資が実行されるという流れです。

事前審査の必要性

なぜ住宅ローンの審査は、このような2段構えの流れになっているのでしょうか?
それは、事前にも審査があることで、よりスムーズに売買契約が進められる可能性が高まるからです。
売買契約が済んだあとに、住宅ローンの審査が通過しないと買主のみならず、売主も、時間や手間の面でデメリットとなります。
そこで、なるべく早く、買い手の返済能力を判断するのが事前審査なのです。
1段階目の審査で返済が難しいとわかった場合は、契約には進まず、流れはストップします。

事前審査の流れと判断される項目

1段階目の審査となる事前審査は、通常、営業日3、4日から1週間ほどで、スピーディーに完了します。
前述の通り、購入したいマイホームが決まり、申し込みをして審査をするのが一般的な流れです。
書類をそろえて申し込みますが、自分でおこなうほかにも、不動産会社に頼んで手続きの負担を軽減する手もあります。
書類の準備から、申し込みの手続きなど、プロに頼める安心感と、請け負ってもらえる効率のよさがあるので、頼りたいときは相談してみましょう。
事前審査の結果が、どれくらいで出るかは金融機関などによっても異なります。
自分で申し込み手続きをしている場合は、金融機関に、結果のでる予定も忘れずに聞いておきます。
物件の仮押さえができるのが、通常1週間くらいまでなので、住宅ローンの流れともにスケジュールを把握しておくことが大切です。
審査される側としては、判断されるポイントや重要される項目も気になりますね。
一般的に、重要視される項目として、まず完済時の年齢があります。
住宅ローンは長期にわたり返済が続きます。
仮に、40歳で購入し、35年間の返済だった場合、完済時には75歳の予定です。
35年の間に、年齢だけでなくライフスタイルなども変化しますが、金融機関は、借入時から完済時まで、その人が無理なく返済を続けられるかを重視して判断しているようです。
返済に関連する項目として、ほかにも年収がどれくらいか、車などのローンで融資を受けているか、職業からも安定性を診断しているといわれます。
あわせて、健康面も大切で、団体信用生命保険(団信)に加入できる健康状態であるかが審査基準のひとつのようです。

必要な書類

住宅ローンの事前審査で必要になる書類も確認してきましょう。
基本は、運転免許証やパスポートなどの「本人確認書類」、物件の確認のための「販売チラシ」や「間取り図」と、「住宅ローンの申込書」です。
基本の書類にくわえて、会社員などの給与所得者は、前年の「源泉徴収票」。
個人事業主の場合は、「納税証明書」や「確定申告書」などが必要になります。

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担保価値なども審査!住宅ローン「本審査」の流れや必要書類

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本審査の流れ判断される項目

次は本審査の流れです。
2段階目の審査は、さらに詳細を判断されるため、時間も1週間から2週間ほどを要するのが一般的です。
住宅購入のタイミングでみると、売買契約の直後に、住宅ローンも本審査を申し込む流れとなります。
注意点として、事前審査が通過していても、場合によっては2段階目の審査が通らないケースもあるので、油断せずに取り組みましょう。
本審査で判断される項目は、さらにふえます。
たとえば、「購入する不動産の担保価値」があります。
ほかにも、「年収に対する返済額や借入額」も重視されている点です。
たとえば、年間の返済額は年収のどれくらいの割合かという返済負担率では3割程度、総借入額は年収の7、8年分以内かなどが、ひとつの目安といわれています。
とくに、返済負担率は車のローンなどの借入も含めて考えられ、シビアに判断されているようです。

必要な書類

本審査に入ると、融資を受ける人物に対しても、不動産に対しても、細やかに審査されるため、必然的に用意する書類も増えます。
仮審査で提出したものは再提出がいならい場合もありますが、ここでは代表的な書類を紹介します。
物件に関しては「売買契約書」「重要事項説明書」「工事請負契約書」「建築確認申請書」「建築確認済証」「公図」「地積測量図」「登記事項証明書」「検査済証」「間取り図」など。
購入する不動産によっても変わるので気を付けましょう。
また本人確認書類として、「運転免許証」などのほか、「住民票」「印鑑証明証」。
給与所得者は「源泉徴収票」「住民税決定通知書」など。
自営業者は「納税証明書」や「確定申告書」などが必要です。

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審査承認後の「住宅ローン契約」手続きの流れと必要書類

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住宅ローン契約の流れ

2段階の審査が通れば、いよいよ金融機関と住宅ローンについての「金銭消費貸借契約」を締結する流れとなります。
ここの流れで、返済期間や金利タイプも決まります。
具体的な手続きは、金融機関で平日におこなわれるのが一般的です。
その際、借入額にあわせた印紙税やローン保証料、融資手数料なども支払います。
印紙税については、借入額によって定められた収入印紙を用意して、契約書に貼り、その上から割り印を押印して支払います。
その後、住宅ローン自体の契約が済んだら、ローンが実行される流れです。
実際には、引き渡しと同時にローン実行となり、借入金は指定の口座に振り込まれます。
引渡し日には、その流れで登記手続きもおこなわれます。
購入した不動産の所有権登記や、抵当権の登記を、司法書士が法務局でおこなうので、買主がおこなう流れは書類に捺印するまでです。

必要な書類

住宅ローンの契約では、あらためて用意する書類はないものの、必要になるものを確認しておきましょう。
本人確認書類として「運転免許証」「住民票」「印鑑登録証明書」など。
借入金の入金口座を確認する「通帳」、金融機関の入出金履歴など「口座の内容がわかるもの」。
ほかに、金融機関側が用意するものになりますが、保証会社を使う場合には「保証委託契約書」も必要書類に含まれます。

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まとめ

生涯に何度も経験しない不動産購入ですが、理想的な物件を入手するためにも、住宅ローンを賢く活用したいですね。
そのためにも、審査の流れを知っておくことは大切です。
スムーズに通過するためにも、書類など不備のないようそろえたいですね。
不安があるときは、不動産会社の担当者にお気軽にご相談ください。
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